Mietertrag
Mietertrag: Definition und Bedeutung in der Immobilienbewertung
Der Mietertrag, auch Mietertragsliste genannt, ist ein grundlegendes Dokument in der Schweizer Immobilienbewertung. Es handelt sich um einen detaillierten Überblick über alle Mietverträge einer Immobilie mit präziser Dokumentation der vermieteten Einheiten, deren Eigenschaften und der generierten Einnahmen.
Definition des Mietertrags
Der Mietertrag ist eine vollständige Zusammenfassung der Mietstruktur eines Gebäudes. Für jede Mieteinheit werden dokumentiert:
- Bezeichnung der Einheit (Nummer, Immobilientyp)
- Wohnfläche oder Nutzfläche in m²
- Vereinbarter Monatsmietpreis oder Jahresmietzins
- Vertragsdatum und Vertragsdauer
- Geschätzte oder festgestellte Leerstandsquoten
- Nebenkosten und besondere Bedingungen
Dieses Dokument bildet die faktische Grundlage für alle Rentabilitäts- und Immobilienbewertungsberechnungen.
Rolle in der Ertragswertmethode
Der Mietertrag spielt eine zentrale Rolle bei der Ertragswertmethode, einer der drei Hauptbewertungsansätze in der Schweizer Immobilienbewertung. Diese Methode bestimmt den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer erwarteten zukünftigen Mieteinnahmen.
Die Mietertragsdaten fliessen direkt in die Ertragswertberechnung ein: Sie ermöglichen die Ermittlung der Bruttomieteinnahmen, den Abzug von Leerstandsquoten und Zahlungsausfällen sowie die Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes zur Bestimmung des Gegenwartswerts der Immobilie.
Verwendung durch Banken und Investoren
Finanzinstitute prüfen den Mietertrag sorgfältig bei der Gewährung von Hypothekendarlehen. Ein solider Mietertrag mit marktgerechten Mietzinsen und niedriger Leerstandsquote verbessert die Kreditfähigkeit und die Finanzierungsbedingungen.
Für Investoren ist der Mietertrag ein unverzichtbares Analyseinstrument:
- Bewertung des Brutto- und Nettomietrendements
- Identifikation untervermieter oder risikobehafteter Einheiten
- Planung von Renovierungen oder Mietanpassungen
- Vergleich mit anderen Immobilieninvestitionen
Mietertrag und Marktmiete
Der Mietertrag muss mit den Marktmieten abgeglichen werden. Sind die aktuellen Mietzinsen deutlich unter vergleichbaren Marktmieten, stellt dies ein Aufwertungspotenzial dar. Umgekehrt können über dem Markt liegende Mietzinsen ein erhöhtes Leerstandsrisiko bei Vertragserneuerungen signalisieren.
Ein transparenter und präziser Mietertrag ist daher unerlässlich, um das Vertrauen von Finanzpartnern und Investoren in den tatsächlichen Wert einer Ertragsliegenschaft zu etablieren.