Bauland: Baugrundstück

Bauland und Baugrundstück: Definition und Voraussetzungen in der Schweiz

Ein Baugrundstück (Bauland) ist ein Grundstück, das gemäss Zonenplan in einer Bauzone liegt und die Voraussetzungen für eine Überbauung erfüllt. Die Bestimmungen zum Bauland sind im Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG, Art. 15) und den kantonalen Baugesetzen verankert.

Definition und Voraussetzungen

Gemäss RPG Art. 15 umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Ein Grundstück gilt als baureif, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Lage in einer Bauzone, hinreichende Erschliessung (Zufahrt, Wasser, Abwasser, Elektrizität), Konformität mit dem Baureglement und keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, die eine Bebauung verhindern.

Erschliessung

Die Erschliessung umfasst die Fein- und Groberschliessung eines Grundstücks: Strassenzugang, Trinkwasseranschluss, Abwasserentsorgung (Kanalisation), Elektrizitätsversorgung und Telekommunikation. Die Erschliessungskosten werden in der Regel zwischen Gemeinde und Grundeigentümer aufgeteilt. Ohne hinreichende Erschliessung darf keine Baubewilligung erteilt werden (RPG Art. 19).

Baulandpreise nach Region

Die Baulandpreise in der Schweiz variieren regional stark (Angaben indikativ, Stand März 2026):

• Genf, Zürich Zentrum: CHF 2’500-12’000/m²
• Arc lémanique, Agglomerationen: CHF 800-2’500/m²
• Mittelland, mittelgrosse Städte: CHF 400-1’000/m²
• Periphere Kantone: CHF 100-400/m²

Baulandreserven und Baulandmobilisierung

Die RPG-Revision 2014 zielt auf eine bessere Nutzung bestehender Bauzonen (Verdichtung nach innen) und die Mobilisierung ungenutzter Baulandreserven. Kantone können Instrumente zur Baulandmobilisierung einsetzen: Baupflicht, Mehrwertabgabe bei Einzonungen (mindestens 20%, RPG Art. 5) und befristete Einzonungen. Popety.io identifiziert verfügbare Baulandparzellen und analysiert deren Baupotenzial.

Bewertung von Bauland

Der Wert eines Baugrundstücks hängt ab von: Lage, Zonenzugehörigkeit, Ausnützungsziffer, Erschliessungszustand, Altlasten, Topografie und Nachfrage. Die Residualwertmethode (Rückrechnung vom erzielbaren Verkaufspreis des fertigen Gebäudes abzüglich Baukosten und Gewinnmarge) ist die gängigste Methode zur Baulandbewertung.

Wichtig: Die Baulandpreise und Bauvorschriften variieren erheblich je nach Kanton und Gemeinde. Die angegebenen Preise sind indikativ und können je nach Marktlage abweichen.