Servitude
Qu’est-ce qu’une servitude ?
La servitude est un droit réel limité qui grève un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant) ou d’une personne. En droit immobilier suisse, les servitudes jouent un rôle essentiel dans l’organisation des relations entre propriétés voisines.
Base légale
Les servitudes sont régies par le Code civil suisse (CC), notamment aux articles 730 à 744. Le droit suisse distingue plusieurs catégories :
- Les servitudes foncières (art. 730-744 CC)
- Les usufruits (art. 745-775 CC)
- Les droits d’habitation (art. 776-778 CC)
- Les droits de superficie (art. 779-779l CC)
Types de servitudes foncières
Les servitudes foncières les plus courantes en Suisse sont :
| Type de servitude | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Droit de passage | Permet de traverser un fonds pour accéder à un autre | Accès à une parcelle enclavée |
| Droit de conduite | Permet le passage de canalisations | Conduites d’eau, égouts, câbles |
| Restriction de bâtir | Limite les constructions sur le fonds servant | Hauteur maximale, distance |
| Droit de vue | Interdit de bloquer la vue du fonds dominant | Protection du panorama |
Inscription au registre foncier
Pour être opposable aux tiers, une servitude doit être inscrite au registre foncier. Cette inscription garantit la publicité du droit et sa transmission automatique lors de la vente du bien immobilier.
Impact sur la valeur immobilière
Les servitudes peuvent influencer significativement la valeur vénale d’un bien :
- Une servitude grevant le fonds (servant) peut réduire sa valeur
- Une servitude bénéficiant au fonds (dominant) peut augmenter sa valeur
- L’impact dépend du type et de l’étendue de la servitude
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- Zone à bâtir – Définition et cadre légal des zones constructibles
- Terrain constructible – Critères et conditions de constructibilité
- Valeur vénale – Méthodes d’estimation immobilière
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