Registre foncier
Le registre foncier est le registre public dans lequel tous les immeubles et les droits qui s’y rapportent sont répertoriés en Suisse. Il renseigne sur les rapports de propriété, les charges telles que les hypothèques et les servitudes ainsi que sur d’autres droits liés aux immeubles.
Le registre foncier est tenu par les offices du registre foncier cantonaux et bénéficie de la foi publique (art. 973 CC). Cela signifie que celui qui se fie à une inscription du registre foncier est protégé, même si l’inscription ne correspond pas à la situation juridique réelle.
Base légale
Le système du registre foncier est réglé dans le Code civil suisse (CC):
| Article | Contenu |
|---|---|
| Art. 942-977 CC | Droit du registre foncier |
| Art. 655-712t CC | Propriété foncière |
| Art. 730-792 CC | Servitudes et charges foncières |
| Art. 793-883 CC | Droits de gage immobilier |
S’y ajoutent l’Ordonnance sur le registre foncier (ORF) de la Confédération ainsi que les dispositions d’exécution cantonales.
Structure du registre foncier
Le registre foncier est divisé en plusieurs parties:
Grand livre
Le grand livre contient pour chaque immeuble un feuillet avec les divisions suivantes:
| Division | Contenu |
|---|---|
| En-tête | Désignation de l’immeuble, EGRID, surface, situation |
| Propriété | Propriétaire, cause d’acquisition, date d’acquisition |
| Servitudes et charges foncières | Droits de passage, interdictions de bâtir, usufruits, etc. |
| Gages immobiliers | Hypothèques, cédules hypothécaires |
| Mentions | Droits de préemption, contrats de bail, etc. |
| Annotations | Droit de superficie, copropriété, PPE |
Registres auxiliaires
En plus du grand livre, l’office du registre foncier tient:
- Journal: Enregistrement chronologique de toutes les réquisitions
- Répertoire des propriétaires: Répertoire alphabétique
- Répertoire des immeubles: Numérotation de tous les immeubles
- Répertoire des créanciers: Pour les gages immobiliers
Plan du registre foncier
Le plan du registre foncier (plan cadastral) montre la situation géographique et les limites des immeubles. Il fait partie intégrante du registre foncier.
L’EGRID: Identification unique
Chaque immeuble en Suisse possède un EGRID (Identificateur fédéral d’immeuble). C’est un numéro unique à l’échelle suisse au format:
CH + séquence de 12 chiffres
Exemple: CH938391457759
L’EGRID permet l’identification unique d’un immeuble au-delà des frontières cantonales et communales et constitue la base de l’échange électronique de données.
Inscriptions importantes au registre foncier
Droits de propriété
| Forme de propriété | Description |
|---|---|
| Propriété individuelle | Une personne est seule propriétaire |
| Copropriété | Plusieurs personnes avec quote-part |
| Propriété commune | Propriété collective (communauté héréditaire, société simple) |
| Propriété par étages (PPE) | Copropriété avec droit exclusif sur des locaux |
Servitudes (art. 730-781 CC)
Servitudes courantes en pratique:
| Servitude | Signification pour les professionnels |
|---|---|
| Droit de passage piéton/carrossable | Desserte, droits d’accès |
| Droit de construire en limite | Distances aux limites réduites possibles |
| Interdiction de bâtir | Restriction de la constructibilité |
| Droit de surplomb | Bâtiment qui dépasse sur parcelle voisine |
| Droit de conduite | Pour conduites d’alimentation/évacuation |
| Usufruit | Droit d’usage complet |
| Droit d’habitation | Droit d’habiter un logement |
Gages immobiliers (art. 793-883 CC)
| Type | Description |
|---|---|
| Hypothèque | Gage immobilier sans papier-valeur |
| Cédule hypothécaire | Gage immobilier avec papier-valeur (papier ou registre) |
| Lettre de rente | Historique, presque plus utilisé |
Mentions
Les mentions protègent des droits personnels:
- Droits de préemption
- Droits d’achat
- Droits de réméré
- Contrats de bail de longue durée (plus de 10 ans)
L’extrait du registre foncier
Contenu d’un extrait
Un extrait du registre foncier contient toutes les inscriptions actuelles relatives à un immeuble:
- Description de l’immeuble (numéro, EGRID, surface)
- Rapports de propriété
- Servitudes et charges foncières
- Gages immobiliers
- Mentions et annotations
Qui peut commander un extrait?
| Type d’extrait | Personnes autorisées |
|---|---|
| Extrait simple | Tout le monde (sans gages immobiliers) |
| Extrait complet | Uniquement avec intérêt légitime |
| Extrait certifié | Requis pour actes juridiques |
Coûts
Les frais pour les extraits du registre foncier sont réglés au niveau cantonal et s’élèvent typiquement à CHF 20-50 par extrait.
Procédure d’inscription
Déroulement d’une inscription
- Réquisition: Demande auprès de l’office du registre foncier
- Examen: Contrôle formel et matériel
- Inscription: Mention au journal et au grand livre
- Communication: Notification aux parties concernées
Documents requis
Pour un transfert de propriété, sont typiquement requis:
- Acte authentique (contrat de vente, authentifié par notaire)
- Attestation d’impôt sur les gains immobiliers
- Preuve de l’impôt sur les mutations
- Le cas échéant, autorisation selon LDFR ou Lex Koller
Application pratique pour les professionnels de l’immobilier
Pour les courtiers et agences
- Due diligence: Vérification des rapports de propriété avant prise de mandat
- Analyse des charges: Identification des servitudes qui diminuent la valeur
- Documentation: Extrait du registre foncier comme partie du dossier de vente
Pour les développeurs et promoteurs
- Acquisition foncière: Clarification des rapports de propriété et des charges
- Développement de projets: Vérification des interdictions de bâtir et droits de construire en limite
- Constitution d’immeubles: Création de nouveaux feuillets lors de morcellements
Pour les investisseurs
- Analyse des risques: Identification des inscriptions de sites pollués
- Évaluation: Prise en compte des servitudes dans l’estimation
- Financement: Vérification des cases de gage libres
Questions fréquemment posées
Comment obtenir un extrait du registre foncier?
Vous pouvez commander un extrait du registre foncier auprès de l’office du registre foncier compétent de la commune ou du district. De nombreux cantons proposent également une commande en ligne via le géoportail cantonal. Avec Popety.io, vous pouvez consulter les données du registre foncier pour vos analyses directement sur la plateforme.
Combien coûte une inscription au registre foncier?
Les frais d’inscription au registre foncier varient selon les cantons. Pour un transfert de propriété, comptez environ 0.1-0.3% du prix d’achat comme frais de registre foncier, en plus des frais de notaire et de mutation.
Que signifie la «foi publique» du registre foncier?
La foi publique (art. 973 CC) protège l’acquéreur de bonne foi: celui qui acquiert un droit en se fiant à une inscription du registre foncier est protégé, même si l’inscription était erronée. Cela garantit la sécurité juridique dans les transactions immobilières.
Puis-je faire corriger des inscriptions erronées?
Oui, les inscriptions erronées peuvent être corrigées par rectification du registre foncier (art. 975 CC). Cela nécessite soit le consentement des parties concernées, soit un jugement.
Termes associés
Analyser les données du registre foncier avec Popety.io
Avec Popety.io Explore, les professionnels de l’immobilier obtiennent un accès rapide aux données pertinentes des immeubles. Analysez en un coup d’œil:
- Rapports de propriété et mutations historiques
- Charges et servitudes sur la parcelle
- Conformité au zonage et possibilités de construction
- Transactions comparables dans les environs
Gagnez du temps dans vos recherches et prenez des décisions éclairées.
Sources:
- Code civil suisse (CC), art. 942-977
- Ordonnance sur le registre foncier (ORF)
- Direction fédérale des mensurations cadastrales
Cet article a été mis à jour en janvier 2026. Les informations sont basées sur le droit fédéral en vigueur. Pour des renseignements contraignants, adressez-vous à l’office du registre foncier compétent.