Überbauungsziffer (ÜZ)

, , , , ,

Was ist die Überbauungsziffer?

Die Überbauungsziffer (ÜZ) gibt den Anteil der überbauten Fläche auf einem bestimmten Grundstück an. Sie definiert das Verhältnis zwischen den von Hauptgebäuden, Nebengebäuden und Nebenanlagen beanspruchten Flächen einerseits und der massgebenden Grundstücksfläche andererseits.

Im Gegensatz zur Ausnützungsziffer (AZ), die sich auf die gesamte Geschossfläche bezieht, misst die Überbauungsziffer nur die horizontale Ausdehnung der Bebauung – also den «Fussabdruck» des Gebäudes auf dem Boden.

Normative Grundlage: SIA-Norm SN 504 421

Die Überbauungsziffer ist in der Schweizer Norm SN 504 421 «Raumplanung – Nutzungsziffern» definiert. Diese Norm legt die standardisierten Definitionen und Berechnungsmethoden für Dichtekennziffern in der Schweiz fest.

Berechnung der Überbauungsziffer

Offizielle Formel (gemäss SN 504 421)

ÜZ = GBF / GSF

Wobei:

  • GBF = Gebäudegrundfläche (überbaute Fläche)
  • GSF = Massgebende Grundstücksfläche

Die Überbauungsziffer wird als Dezimalzahl oder Prozentsatz angegeben. Ein Wert von 0.25 (oder 25%) bedeutet, dass maximal ein Viertel der Grundstücksfläche überbaut werden darf.

Rechenbeispiel

Parameter Wert
Grundstücksfläche 1’200 m²
Zulässige Überbauungsziffer 0.30 (30%)
Maximale Gebäudegrundfläche 360 m²

Praktisches Beispiel:
Ein Entwickler plant auf einem Grundstück von 2’000 m² ein Mehrfamilienhaus. Bei einer ÜZ von 0.25 darf die Gebäudegrundfläche maximal betragen:

2’000 m² × 0.25 = 500 m² Gebäudegrundfläche

Dies entspricht beispielsweise einem rechteckigen Gebäude von ca. 25 × 20 Metern.

Was zählt zur Gebäudegrundfläche?

Anrechenbare Flächen

Die Gebäudegrundfläche umfasst in der Regel:

  • Alle überdachten, geschlossenen Gebäudeteile
  • Angebaute Garagen
  • Überdachte Eingangsbereiche (je nach Kanton)
  • Wintergärten und Veranden

Nicht anrechenbare Flächen (häufig)

  • Offene Balkone und Terrassen
  • Freistehende Carports (kantonsabhängig)
  • Unterirdische Bauten (Tiefgaragen)
  • Schwimmbäder und offene Pools
  • Pergolen ohne feste Überdachung

Unterschied zwischen Überbauungsziffer und Ausnützungsziffer

Viele verwechseln diese beiden wichtigen Kennzahlen. Hier die klare Abgrenzung:

Merkmal Überbauungsziffer (ÜZ) Ausnützungsziffer (AZ)
Bezugsgrösse Gebäudegrundfläche Bruttogeschossfläche
Aussage Horizontale Ausdehnung Gesamte nutzbare Fläche
Beeinflusst Freiflächen, Abstände Geschossigkeit, Volumen
Typische Werte 0.15 – 0.40 0.30 – 1.50

Zusammenhang der beiden Kennzahlen

Die Kombination von ÜZ und AZ bestimmt indirekt die mögliche Geschossigkeit:

Mögliche Geschosszahl ≈ AZ / ÜZ

Beispiel:

  • Grundstück: 1’000 m²
  • AZ: 0.6 → Maximale BGF: 600 m²
  • ÜZ: 0.3 → Maximale Gebäudegrundfläche: 300 m²
  • Mögliche Geschosse: 600 / 300 = 2 Vollgeschosse

Kantonale Bezeichnungen und Regelungen

Kanton Bezeichnung Regelung
Zürich Überbauungsziffer § 259 PBG
Bern Überbauungsziffer Art. 79 BauV
Aargau Gebäudeflächen-Ziffer § 34 BauG
Basel-Landschaft Überbauungsziffer § 54 RBG
Thurgau Überbauungsziffer § 67 PBG
Solothurn Überbauungsziffer § 53 KBV

Hinweis: Die französischsprachigen Kantone (Genf, Waadt, etc.) verwenden den Indice d’occupation du sol (IOS) gemäss SIA-Norm SN 504 421, der dem deutschen Überbauungsziffer-Konzept entspricht.

Typische Überbauungsziffern nach Zonentyp

Zonentyp Typische ÜZ Verbleibende Freifläche
Kernzone (städtisch) 0.50 – 0.70 30 – 50%
Wohnzone W2 0.20 – 0.30 70 – 80%
Wohnzone W3 0.25 – 0.35 65 – 75%
Wohnzone W4 0.30 – 0.40 60 – 70%
Gewerbezone 0.40 – 0.60 40 – 60%
Industriezone 0.50 – 0.70 30 – 50%

Bedeutung für die Projektentwicklung

Einfluss auf die Gebäudeform

Eine tiefe Überbauungsziffer zwingt zu:

  • Kompakteren, höheren Gebäuden
  • Effizienter Grundrissgestaltung
  • Optimierung der Gebäudetiefe

Freiflächen und Grünräume

Die Überbauungsziffer garantiert einen Mindestanteil an unbebauter Fläche:

  • Gärten und Grünflächen
  • Spielplätze und Begegnungszonen
  • Parkplätze (oberirdisch)
  • Zufahrten und Fusswege

Städtebauliche Qualität

Gemeinden setzen die ÜZ gezielt ein, um:

  • Quartiercharakter zu erhalten
  • Durchlüftung und Besonnung zu sichern
  • Verdichtung massvoll zu steuern

Praktische Anwendung für Immobilienprofis

Für Makler

Die Überbauungsziffer hilft bei der Einschätzung:

  • Ist das Grundstück optimal genutzt?
  • Welches Erweiterungspotenzial besteht?
  • Wie attraktiv ist die Freifläche für Käufer?

Für Architekten und Planer

  • Frühe Machbarkeitsprüfung von Projekten
  • Optimierung der Gebäudepositionierung
  • Abstimmung mit Grenzabständen und Firsthöhen

Für Entwickler

  • Berechnung der maximalen Baukörper
  • Vergleich verschiedener Grundstücke
  • Wirtschaftlichkeitsanalysen

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich die Überbauungsziffer für mein Grundstück?

Die Überbauungsziffer ist im Zonenplan und Baureglement Ihrer Gemeinde festgelegt. Sie können diese beim kommunalen Bauamt einsehen oder über die kantonalen GIS-Portale online abrufen. Popety zeigt Ihnen die Überbauungsziffer direkt auf der interaktiven Karte an.

Was ist der Unterschied zwischen ÜZ und Grünflächenziffer?

Die Grünflächenziffer definiert den Mindestanteil an begrünter Fläche auf einem Grundstück. Sie ist nicht einfach das Gegenstück zur ÜZ, da auch befestigte Flächen (Wege, Terrassen) weder zur Überbauung noch zur Grünfläche zählen.

Kann ich trotz hoher ÜZ einen grossen Garten haben?

Ja, wenn Sie:

  • Ein kompaktes, mehrgeschossiges Gebäude planen
  • Die ÜZ nicht voll ausschöpfen
  • Unterirdische Bauten (Tiefgarage) nutzen

Werden Tiefgaragen bei der ÜZ angerechnet?

Nein, unterirdische Bauten zählen in der Regel nicht zur Gebäudegrundfläche und werden bei der Überbauungsziffer nicht berücksichtigt. Dies ist ein wichtiger Planungsvorteil bei Verdichtungsprojekten.

Verwandte Begriffe

Überbauungsziffer mit Popety prüfen

Mit Popety Analyse sehen Sie auf einen Blick:

Identifizieren Sie Grundstücke mit ungenutztem Bebauungspotenzial und optimieren Sie Ihre Prospection.

Jetzt Popety entdecken →

Quelle: Norm SN 504 421 «Raumplanung – Nutzungsziffern»

Letzte Aktualisierung: Januar 2026. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Bauprojekt wenden Sie sich an das zuständige kommunale Bauamt.