Anrechenbare Geschossfläche (aGF)
Anrechenbare Geschossfläche (aGF)
Die anrechenbare Geschossfläche (aGF) ist die Geschossfläche, die zur Berechnung der Ausnutzungsziffer herangezogen wird und bestimmte Nebenräume und Funktionsflächen ausschliesst oder nur teilweise berücksichtigt. Sie unterscheidet sich von der Bruttogeschossfläche (BGF), da sie technische Räume, Lagerplätze, Parkings und andere Funktionsflächen teilweise oder vollständig ausschliesst. Die aGF wird nach den Normen der IVHB (Institut Suisse de l’Immobilier) definiert und variiert je nach kantonalen Vorschriften. Sie ist das zentrale Messinstrument für die Kontrolle der Bebauungsintensität und die Einhaltung städtebaulicher Vorgaben.
Für Architekten, Projektentwickler und Liegenschaftsbewerter ist die korrekte Berechnung der aGF entscheidend für die Bewertung des Entwicklungspotenzials eines Grundstücks.
Rechtliche Grundlagen und Normen
Die anrechenbare Geschossfläche beruht auf:
- IVHB-Normen (Institut Suisse de l’Immobilier): Norm SVP200 für Definitionen und Berechnungsmethoden
- Bundesverordnung über Raumplanung (RPV): Artikel 15-24 zu Ausnutzungsziffern
- Kantonale Baugesetze: Spezifische Vorschriften nach Kanton
- Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG): Grundlegende Prinzipien
- SIA-Normen 416-2: Flächenberechnung im Hochbau
Unterscheidung zwischen BGF und aGF
Bruttogeschossfläche (BGF)
Die Bruttogeschossfläche ist die Gesamtfläche aller Geschosse, gemessen zwischen den inneren Oberflächen der Aussenwände. Sie umfasst alle überdachten Flächen des Gebäudes, unabhängig von ihrer Funktion und Nutzung.
Anrechenbare Geschossfläche (aGF)
Die anrechenbare Geschossfläche wird von der BGF ausgehend berechnet, schliesst aber bestimmte Flächenkategorien aus oder reduziert sie mit Koeffizienten. Sie stellt die „effektive“ Fläche dar, die für die Berechnung der Ausnutzungsziffer massgeblich ist.
Berechnungsformel
aGF = BGF – Ausgeschlossene Flächen – (Teilflächen × Reduktionskoeffizient)
Eingeschlossene und ausgeschlossene Flächen
| Flächenart | Anrechnung in aGF | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Wohnräume, Geschäftsräume | 100% angerechnet | Kernbestand der Berechnung – immer massgeblich |
| Küchen, Bäder, WC | 100% angerechnet | Standard-Wohnungsausstattung |
| Flure, Treppen (innere Verkehrsflächen) | 100% angerechnet | Verkehrsflächen innerhalb des Gebäudes |
| Keller, Untergeschosse | Teilweise (50%) | Reduktionskoeffizient je nach Nutzung |
| Dachgeschosse, nicht ausgebaute Böden | Teilweise (50%) | Begrenzte Nutzungsmöglichkeit |
| Technische Räume (Heizung, Lüftung) | 0% – Ausgeschlossen | Infrastruktur für den Betrieb – nicht angerechnet |
| Geschlossene Parkierungsplätze | Teilweise (30-50%) | Je nach Kanton und Parktyp variabel |
| Überdachte Terrassen | Teilweise (50-100%) | Je nach Grad der Verkleidung |
| Wintergärten, Veranden | Teilweise (50%) | Halboffen – reduzierte Anrechnung |
| Offene Flächen (Balkone, Innenhöfe) | 0% – Ausgeschlossen | Keine Überdachung – nicht angerechnet |
| Freiluft-Parkierungen | 0% – Ausgeschlossen | Keine Überdachung |
Beziehung zur Ausnutzungsziffer (AZ)
Direkter Zusammenhang
Die Ausnutzungsziffer ist definiert als das Verhältnis zwischen anrechenbarer Geschossfläche (aGF) und Grundstücksfläche:
AZ = aGF / Grundstücksfläche
Beispiel: Ein Grundstück mit 2.000 m² und zulässiger aGF = 10.000 m² ergibt AZ = 5.0
Bedeutung in Bauordnungen
Bauordnungen und Zonenpläne definieren maximale Ausnutzungsziffern pro Zone (z.B. AZ 1,2 in Wohnzonen). Die aGF darf diese Obergrenze nicht überschreiten, was das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks direkt begrenzt.
Beispielberechnung zum Bauvolumen
Ein 3.000 m² grosses Grundstück in einer Zone mit maximaler AZ von 1,5:
- Zulässige maximale aGF = 3.000 × 1,5 = 4.500 m²
- Gebäude mit 4 Geschossen: durchschnittlich aGF pro Etage = 4.500 / 4 = 1.125 m² Geschossfläche
Kantonale und regionale Unterschiede
Unterschiedliche Auslegung
Obwohl die IVHB-Normen schweizweit gelten, wenden einzelne Kantone unterschiedliche Koeffizienten für bestimmte Kategorien an. Beispiele:
- Parkierungen: 0% bis 50% je nach Kanton
- Keller: 0% bis 75% je nach zulässiger Nutzung
- Dachgeschosse: 0% bis 75% je nach Ausbaubarkeit
Regionale Spezifika
Einzelne Schweizer Kantone – insbesondere in der Deutschschweiz – nutzen teilweise modifizierte Systeme im Vergleich zur IVHB-Standardauslegung. Verträge und Schätzungen müssen das lokal geltende System berücksichtigen.
Praktische Anwendung für Liegenschaftsbewertung
Evaluierung des Entwicklungspotenzials
Bewerter nutzen die aGF zur Analyse des Verdichtungspotenzials eines Grundstücks. Ein Grundstück mit aktuell niedriger aGF im Verhältnis zur zulässigen AZ verfügt über erhebliches Entwicklungspotenzial.
Auswirkung auf Grundstückswert
Die zulässige aGF beeinflusst unmittelbar den Wert eines Grundstücks. Ein Grundstück mit zulässiger aGF von 5.000 m² ist wertvollerer als ein vergleichbares Grundstück, das auf 2.000 m² aGF begrenzt ist, da eine höhere Bebauung und Wertschöpfung möglich ist.
Renovationen und Erweiterungen
Bei Umbauten und Erweiterungen muss die neue Gesamtfläche berechnet und überprüft werden, dass sie die maximale AZ nicht überschreitet. Dies kann den Umfang möglicher Ausbauten erheblich einschränken.
Unterscheidung zu anderen Kennziffern
| Kennziffer | Definition | Hauptanwendung | Parkierungen enthalten? |
|---|---|---|---|
| Bruttogeschossfläche (BGF) | Alle überdachten Flächen | Gesamtkubatur des Gebäudes | Ja – 100% |
| Anrechenbare Geschossfläche (aGF) | BGF minus Ausschlüsse/Reduktionen | Berechnung AZ und Baukonformität | Teilweise (30-50%) |
| Ausnutzungsziffer (AZ) | Verhältnis aGF zu Grundstücksfläche | Dichtesteuerung und Raumplanung | Teilweise |
| Geschossflächenziffer (GFZ) | Verhältnis BGF zu Grundstücksfläche | Gesamte Bauvolumina | Ja – 100% |
| Überbauungsziffer (ÜZ) | Anteil Bebauung zur Grundfläche | Horizontale Verdichtung | N/A – nur Grundriss |
Häufig gestellte Fragen
Zählen Keller zur aGF?
Grunds\ätzlich werden Keller zu 50% angerechnet, ausser nach kantonaler Abweichung. Keller gelten als Fläche mit begrenzter Nutzung. Allerdings können ausgebaute, beheizte Kellerräume in gewissen Fällen zu 100% angerechnet werden.
Wird ein Kellerparking in die Ausnutzungsziffer eingezählt?
Ja, Kellerarkplätze werden in der Regel mit reduziertem Koeffizient (30-50% je nach Kanton) angerechnet. Freilufparkings zählen nicht. Dies ist besonders für dicht bebaute Stadtgebiete mit unterirdischen Parkierungen relevant.
Wie ändert sich die aGF bei einer Zonenänderung?
Bei einer Zonenplanänderung ändert sich auch die maximale AZ und damit das zulässige aGF-Volumen. Eine Grundstück kann plötzlich ein erheblich höheres (oder niedrigeres) Bebauungspotenzial haben, was die Liegenschaftswert massiv verändert.
Wird ein Wintergarten bei der aGF angerechnet?
Wintergärten und leichte Veranden werden normalerweise zu 50% ihrer Fläche angerechnet. Vollständig geschlossene, wärmeisolierte Anbauten wie reguläre Zimmer können zu 100% angerechnet werden.
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Quellen
- Institut Suisse de l’Immobilier (IVHB): Normen SVP200
- Norm SIA 416-2 (Flächenberechnung)
- Bundesverordnung über Raumplanung (RPV)
- Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)
- Kantonale Baugesetze und Planungsbestimmungen
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026. Die Informationen werden regelmässig überprüft, können aber je nach Kanton variieren.