Belehnung

Belehnung ist ein zentrales Konzept im Schweizer Hypothekenwesen und bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert der Liegenschaft. Sie wird als Kreditquote oder Loan-to-Value (LTV)-Ratio ausgedrückt. Die Belehnung ist ein Schlüsselindikator für das Kreditrisiko einer Bank und beeinflusst maßgeblich die Hypothekarzinsen und die Finanzierungsbedingungen.

Das Prinzip der 80%-Regel

In der Schweiz wird traditionell die 80%-Regel bei der Hypothekarfinanzierung angewendet. Dies bedeutet, dass eine Bank maximal 80 Prozent des Immobilienwertes als erste Hypothek finanziert. Die restlichen 20 Prozent müssen durch Eigenkapital des Käufers gedeckt werden. Diese Regel schützt die Bank vor Wertverlusten und gibt Käufern einen Puffer. Allerdings können Banken mit strengerem Risikomanagement noch niedrigere Belehnungsgrenzen setzen, etwa 70 oder 75 Prozent.

Erste und zweite Hypothek

Die erste Hypothek ist der primäre Kredit, der bis zu 80 Prozent der Liegenschaft finanziert. Sie hat Priorität bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung. Eine zweite Hypothek kann für den Rest des notwendigen Kapitals aufgenommen werden, trägt aber ein höheres Risiko und wird mit höheren Zinsen berechnet. Das Grundpfandrecht ist entsprechend rangiert: Erste Hypotheken sind im ersten Rang eingetragen, zweite Hypotheken im zweiten Rang.

Belehnungsgrenzen und FINMA-Vorgaben

Die Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Bundesrat haben Richtlinien erlassen, um übermäßige Hypothekarbelehnung zu verhindern. Diese Vorgaben wurden nach der Finanzkrise 2008 eingeführt und schreiben vor, dass Banken bei Wohnimmobilien im Maximum 80 Prozent belehnen dürfen. Bei Investitionsobjekten liegen die Grenzen teilweise niedriger. Diese Regulierung soll Kreditrisiken reduzieren und den Immobilienmarkt stabilisieren. Banken können aber strengere interne Richtlinien festlegen.

Berechnung und Auswirkungen auf Hypothekarzinsen

Die Belehnung wird berechnet als: (Hypothekarbetrag / Immobilienwert) × 100. Eine niedrigere Belehnung (z.B. 60 Prozent) wird mit besseren Zinsen belohnt, da das Risiko für die Bank geringer ist. Eine höhere Belehnung (z.B. 80 Prozent) führt zu höheren Zinssätzen. Zusätzlich muss eine Hypothekaramortisation vorgenommen werden: Bei einer Belehnung über 80 Prozent müssen Banken eine Amortisation des Überschusses verlangen, also eine systematische Rückzahlung des zweiten Hypothekarteils. Der Hypothekarzins hängt auch von Marktfaktoren und dem Grundpfandrecht ab.