Leerstandsquote
Leerstandsquote – Ein kritischer Indikator für Immobilienpreise
Die Leerstandsquote ist eine Schlüsselkennzahl im Schweizer Immobilienmarkt und zeigt den prozentualen Anteil leerstehender Mietobjekte an. Sie beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit von Objekten, sondern hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung von Mietliegenschaften und die Berechnung von Ertragswertes. Dieser Artikel erläutert die Definition, Berechnung und praktischen Auswirkungen.
Definition: Was ist die Leerstandsquote?
Die Leerstandsquote ist der prozentuale Anteil leerstehender Wohnungen und Geschäftsräume am Gesamtbestand in einer bestimmten Region. Sie wird berechnet, indem die Anzahl leerstehender Einheiten durch die Gesamtzahl von Wohnungen dividiert wird.
Formel: Leerstandsquote = (Leerstehende Einheiten ÷ Gesamte Einheiten) × 100%
Beispiel: In einer Stadt mit 10.000 Wohnungen stehen 300 leer. Die Leerstandsquote beträgt 3,0%.
Berechnung der Leerstandsquote
| Parameter | Beschreibung | Beispiel |
|---|---|---|
| Gesamtmieteinnahmen | 100% Mietsätze für alle Einheiten | CHF 1.200.000 |
| Leerstandsquote | Anteil leerer Einheiten (z.B. 4%) | 4,0% |
| Leerstandsverlust | CHF 1.200.000 × 4% | CHF 48.000 |
| Netto-Mieteinnahmen | Nach Leerstandsabzug | CHF 1.152.000 |
Bei der Bewertung wird die erwartete Leerstandsquote verwendet, nicht nur der aktuelle Bestand. Ein Immobilienbewertungen muss daher Markttrends analysieren.
Gesetzliche und statistische Grundlagen
Die Leerstandsquote wird systematisch vom Bundesamt für Statistik (BFS) erhoben:
- BFS-Erhebung: Jährlich durchgeführte Vollerhebung alle Wohnungen (seit 2010)
- Umfang: Über 4 Millionen überprüfte Wohnungen
- Definition: BFS zählt eine Wohnung als leer, wenn sie am Stichtag nicht bewohnt ist und nicht vermietbar ist
- Publikation: Daten werden jährlich im Dezember veröffentlicht
Diese Daten sind fundamental für die Immobilienbewertung und ermöglichen Vergleiche zwischen Kantonen und Gemeinden.
Struktureller vs. Reibungsleerstand
Bei der Analyse sollten zwei Arten von Leerstand unterschieden werden:
- Reibungsleerstand (Frictional Vacancy): Normaler Leerstand während Mieterausfällen und Renovationen (0,5 – 2%). Gilt als gesund.
- Strukturleerstand (Structural Vacancy): Langfristiger Leerstand aufgrund von Überangebot, schlechter Lage oder veralteten Objekten (3-5%+). Problematisch.
Ein hoher Strukturleerstand signalisiert oft ein überhitztes Angebot und kann zu Mietpreisrückgängen führen.
Typische Leerstandsquoten in der Schweiz (2026)
Die Leerstandsquoten variieren stark nach Region:
| Region / Kanton | Leerstandsquote 2025 | Trend | Bewertungsimpact |
|---|---|---|---|
| Zürich (Stadt) | 1,2 – 1,8% | Stabil | Niedrig (stabil) |
| Bern (Stadt) | 1,5 – 2,0% | Leicht steigend | Niedrig |
| Genf | 2,5 – 3,5% | Steigend | Moderat |
| Basel | 1,8 – 2,5% | Stabil | Niedrig |
| Zürich (Agglomeration) | 2,0 – 2,8% | Stabil | Niedrig bis moderat |
| Mittelland (Durchschnitt) | 2,2 – 3,2% | Leicht steigend | Moderat |
| Alpengemeinden | 3,0 – 5,5% | Variabel | Erhöht |
| Schwache Industrie-Regionen | 4,0 – 7,0% | Steigend | Hoch |
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Fachstelle Immobilienmarkt
Auswirkungen auf die Ertragswertberechnung
Die Leerstandsquote hat direkte Auswirkungen auf die Ertragswertberechnung:
- Höherer Leerstand = Niedrigere Nettoeinkünfte: Ein Objekt in einer Region mit 5% Leerstand generiert 5% weniger Mieteinnahmen
- Mietdruck: Hohe Leerstandsquoten führen zu Mietpreisrückgängen (1% mehr Leerstand = oft -2-3% Miete)
- Kapitalisierungssatz erhöht sich: Höheres Risiko führt zu höherem Renditeanspruch der Investoren
- Verkehrswert sinkt: Durch reduzierte Erträge und erhöhtes Risiko
Ein Grundstückkkäufer sollte daher die zukünftige Leerstandsentwicklung berücksichtigen, nicht nur die aktuelle Quote.
Regionale Unterschiede und Kantonale Faktoren
Die Leerstandsquoten werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
- Bevölkerungswachstum: Schnell wachsende Kantone (Zug, AG) haben niedriger Leerstand
- Bauaktivität: Intensive Neubau-Perioden erhöhen Leerstand zeitverzögert um 2-3 Jahre
- Wirtschaftslage: Schwache Konjunktur erhöht Leerstand durch reduzierte Migration
- Immobilienpreise: In sehr teuren Gegenden (Zürich-See) niedriger; in günstigen Gegenden höher
- Urbanisierung: Stadtflucht-Effekte können ländliche Leerstandsquoten erhöhen
Besonderer Fokus liegt auf Bauzonen mit hoher Neubautätigkeit, wo Leerstandsquoten temporär 4-6% erreichen können.
Prognosen und Zukunftstrends
Für die nächsten Jahre (2026-2030) werden folgende Trends erwartet:
- Stark urbanisierte Kantone: Leerstand bleibt unter 2% (Zürich, Basel)
- Agglomerationen: Leichte Steigerung auf 2,5 – 3,5% erwartet
- Ländliche Regionen: Leerstand könnte auf 4-5% steigen durch Landflucht
- Alpine Regionen: Strukturelle Probleme könnten zu 6-8% Leerstand führen
Diese Prognosen beeinflussen bereits heute Investitionsentscheidungen.
Praktische Anwendung für Investoren
Bei Investments sollten folgende Punkte beachtet werden:
- BFS-Daten nutzen: Kostenlose Jahresveröffentlichungen für Marktanalysen verfügbar
- Lokale Trends beobachten: Neubau-Pipelines von der Gemeinde erfragen
- Conservative Szenarien: Bei Bewertung 1-2% höhere Leerstandsquote einkalkulieren als aktuell
- Mietentwicklung: Mietsteigerungen fallen aus, wenn Leerstand über 3% liegt
Professionelle Bewertungen nutzen immer regionale Leerstandsdaten als Eingabeparameter.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Ist 2% Leerstand normal oder problematisch?
A: 1,5 – 2,5% gelten als gesund (Reibungsleerstand). Darunter ist der Markt überverknappt, darüber beginnt Druck auf Mieten.
F: Wie beeinflussen neue Überbauungen die Leerstandsquote?
A: Neue Wohnungen erhöhen die Leerstandsquote oft um 2-3 Jahre temporär um 1-2%. Dies ist normal.
F: Sollte ich in Regionen mit hohem Leerstand investieren?
A: Nur wenn Preis-Rendite-Verhältnis attraktiv ist. Hoher Leerstand bedeutet Risiko, aber auch Chancen für Discount-Käufe.
F: Wo finde ich aktuelle Leerstandsdaten?
A: BFS-Website (bfs.admin.ch) unter „Wohnungsleerstand“ – kostenlos downloadbar.
Verwandte Begriffe und Konzepte
- Ertragswert – Bewertung unter Leerstandsberücksichtigung
- Nettoertragswert – Präzisere Variante mit Kostendeduktionen
- Kapitalisierungssatz – Risikoprämie bei hohem Leerstand
- Immobilienbewertung – Gesamtmethodik
- Mietzins – Ertragskomponente
- Verkehrswert – Marktpreis
Quellen und Vertiefung
- Bundesamt für Statistik (BFS) – Jährliche Leerstandserhebung (bfs.admin.ch)
- BFS-Publikation „Wohnungsleerstand in der Schweiz“ – Detaillierte Daten nach Kanton
- Swiss Real Estate Market Report – Kommerzielle Marktdaten
- Kantonale Statistikämter – Lokale Leerstandsdaten
- SIA Standard 480 – Immobilienbewertungsrichtlinien
Zuletzt aktualisiert: Februar 2026. Die Informationen basieren auf dem Schweizer Zivilgesetzbuch (Stand 2026). Für rechtliche Fragen konsultieren Sie einen Notar oder Immobilien-Rechtsanwalt.