Baurecht (Superficies)
Baurecht (Superficies): Selbständiges und dauerndes Recht in der Schweiz
Das Baurecht (auch Superficies oder Erbbaurecht genannt) ist ein beschränktes dingliches Recht, das seinem Inhaber erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Es ist in den Artikeln 779 bis 779l des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt und stellt ein wichtiges Instrument der Immobilienentwicklung dar.
Definition und Rechtsnatur
Das Baurecht gemäss ZGB Art. 779 ist eine Dienstbarkeit, die als selbständiges und dauerndes Recht im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden kann. Der Bauberechtigte erhält das Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Im Unterschied zum deutschen Erbbaurecht basiert das Schweizer Baurecht auf dem ZGB und hat eigene Regelungen.
Baurechtsvertrag
Der Baurechtsvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung (Notariatsakt) und wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Er regelt die wesentlichen Punkte: Dauer, Baurechtszins, Heimfallregelung, Bau- und Unterhaltspflichten, Nutzungsbeschränkungen und Erneuerungsmöglichkeiten. Der Vertrag kann auch Vorkaufsrechte und Kündigungsbedingungen enthalten.
Baurechtszins
Der Baurechtszins ist das periodische Entgelt, das der Bauberechtigte dem Grundeigentümer für die Nutzung des Bodens bezahlt. Er wird typischerweise als Prozentsatz des Landwertes berechnet (üblich: 3-5% des Landwertes pro Jahr) und kann an die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) oder den Landwert angepasst werden. Der Baurechtszins stellt für den Grundeigentümer eine regelmässige Einnahme dar.
Dauer und Heimfall
Das Baurecht kann für eine Dauer von maximal 100 Jahren errichtet werden (ZGB Art. 779l). Bei Ablauf fällt das Bauwerk in der Regel an den Grundeigentümer zurück (Heimfall). Der Grundeigentümer muss dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das heimfallende Bauwerk leisten (ZGB Art. 779d), sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Die Entschädigungsregelung ist ein zentraler Verhandlungspunkt.
Eintrag im Grundbuch
Das Baurecht wird als Dienstbarkeit im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen. Als selbständiges und dauerndes Recht (Mindestdauer 30 Jahre) erhält es ein eigenes Grundbuchblatt und kann seinerseits mit Hypotheken belastet werden. Diese Eigenschaft macht das Baurecht finanzierbar und handelbar. Popety.io ermöglicht die Identifikation von Grundstücken mit bestehenden Baurechten.
Praktische Anwendung
Baurechte werden häufig von Gemeinden, Kantonen, Kirchgemeinden und Stiftungen vergeben, die ihr Land nicht verkaufen, aber einer Nutzung zuführen möchten. Auch private Grundeigentümer nutzen das Baurecht als Alternative zum Landverkauf. Für Investoren bietet das Baurecht den Vorteil, kein Bauland erwerben zu müssen.
Wichtig: Die Ausgestaltung von Baurechten und die Heimfallentschädigung variieren je nach Kanton und Gemeinde. Konsultieren Sie einen Notar für die Vertragsgestaltung.