Usufruit
Usufruit : Droit d’usage et de jouissance sur un bien immobilier
L’usufruit est un droit réel constituant l’un des démembrements les plus importants de la propriété en droit suisse. Il confère à son titulaire (l’usufruitier) le droit d’user et de jouir d’un bien immobilier appartenant à un tiers (le nu-propriétaire). L’usufruit est régi par les articles 745 à 775 du Code civil suisse (CC) et constitue un outil stratégique en matière de planification patrimoniale et successorale.
Définition et nature juridique
Selon l’article 745 CC, l’usufruit est le droit d’user d’une chose et d’en jouir pleinement. Il scinde la propriété en deux : la nue-propriété (restée au propriétaire) et l’usufruit (octroyé à l’usufruitier). L’usufruitier peut percevoir les revenus du bien (loyers, récoltes) mais ne peut ni le vendre ni le modifier substantiellement sans consentement du nu-propriétaire.
Distinction avec le droit d’habitation
L’usufruit ne doit pas être confondu avec le droit d’habitation (CC art. 776-778). Le droit d’habitation permet uniquement d’occuper personnellement un logement, sans possibilité de le louer ni d’en percevoir des revenus. L’usufruit est plus étendu : l’usufruitier peut louer le bien et encaisser les loyers. Le droit d’habitation est strictement personnel et intransmissible.
Constitution et extinction
L’usufruit se constitue par acte notarié (forme authentique) et doit être inscrit au registre foncier pour être opposable aux tiers. Il peut naître d’un contrat, d’une disposition testamentaire ou de la loi (usufruit légal du conjoint survivant, CC art. 462). L’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier (personne physique), l’expiration du terme fixé, la consolidation (réunion de la nue-propriété et de l’usufruit), la renonciation ou la destruction du bien.
Droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier jouit du bien et perçoit ses fruits (CC art. 755). Il supporte les charges courantes : entretien ordinaire (CC art. 764), paiement des intérêts hypothécaires, impôts courants et primes d’assurance. Les réparations extraordinaires et reconstructions incombent au nu-propriétaire. L’usufruitier doit conserver la substance du bien et ne peut en modifier la destination sans accord.
Impact fiscal
L’usufruitier est imposable sur la valeur locative du bien occupé et sur les revenus locatifs perçus. Il peut déduire les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires. Le nu-propriétaire déclare la valeur du bien dans sa fortune mais n’est pas imposé sur les revenus. La valeur de l’usufruit est calculée selon des tables actuarielles tenant compte de l’âge de l’usufruitier.
Inscription au registre foncier
L’inscription au registre foncier est indispensable (CC art. 746). Elle protège l’usufruitier contre les créanciers du nu-propriétaire et garantit l’opposabilité du droit. Popety.io permet de consulter les droits réels inscrits sur une parcelle et d’évaluer l’impact de l’usufruit sur la valeur vénale d’un bien.
Important : Les modalités fiscales de l’usufruit varient selon les cantons. Vérifiez auprès de l’autorité fiscale cantonale compétente.