Eigenmietwert

Eigenmietwert: Besteuerung von selbstbewohntem Wohneigentum in der Schweiz

Der Eigenmietwert ist ein einzigartig schweizerisches Steuerkonzept, bei dem Wohneigentümer ein fiktives Einkommen in der Höhe der Miete versteuern müssen, die sie für ihre selbstbewohnte Liegenschaft auf dem Markt erzielen könnten. Dieses System ist in Art. 21 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) verankert.

Definition und Berechnung

Der Eigenmietwert entspricht der Marktmiete, die ein Eigentümer für seine selbstbewohnte Liegenschaft erzielen könnte. Die Kantone legen den Eigenmietwert fest, wobei er gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens 60% der Marktmiete betragen muss (BGE 124 I 145). Die Berechnungsmethoden variieren: einige Kantone verwenden statistische Modelle (hedonische Methode), andere Vergleichsmieten oder Formeln basierend auf Baujahr, Lage und Ausstattung.

Steuerliche Auswirkungen

Der Eigenmietwert wird als Einkommen besteuert – sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern. Im Gegenzug können Wohneigentümer folgende Abzüge geltend machen:

• Schuldzinsen: Hypothekarzinsen sind vollständig abzugsfähig.
• Unterhaltskosten: Werterhaltende Renovationen (nicht wertvermehrende Investitionen) sind abzugsfähig. Der Eigentümer kann zwischen effektiven Kosten und einem Pauschalabzug (meist 10-20% des Eigenmietwertes) wählen.
• Energiesparende Investitionen: Seit 2020 können energetische Sanierungen über mehrere Steuerperioden verteilt abgezogen werden.

Kantonale Unterschiede

Die Berechnung und Höhe des Eigenmietwertes variieren erheblich zwischen den Kantonen. Einige Kantone setzen den Wert nahe an 60% der Marktmiete an, andere deutlich höher. Auch die Pauschalabzüge für Unterhaltskosten unterscheiden sich. Diese Unterschiede können die Steuerbelastung von Wohneigentümern je nach Kanton wesentlich beeinflussen.

Aktuelle politische Debatte

Die Abschaffung des Eigenmietwertes wird seit Jahren politisch diskutiert. Ein Systemwechsel würde bedeuten, dass der Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen besteuert wird, im Gegenzug aber auch Schuldzinsen und Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig wären. Dies würde insbesondere Eigentümer mit tiefer Verschuldung entlasten, während stark verschuldete Eigentümer benachteiligt werden könnten.

Bedeutung für Immobilieninvestoren

Der Eigenmietwert beeinflusst die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohneigentum massgeblich. Popety.io unterstützt Käufer bei der Bewertung von Liegenschaften und ermöglicht es, die steuerlichen Auswirkungen des Eigenmietwertes in die Investitionsanalyse einzubeziehen.

Wichtig: Die Berechnung des Eigenmietwertes und die zulässigen Abzüge variieren erheblich je nach Kanton. Konsultieren Sie die kantonale Steuerverwaltung oder einen Steuerberater.