Verschuldungsgrad

Verschuldungsgrad

Der Verschuldungsgrad ist eine zentrale Kennziffer in der Hypothekafinanzierung. Er zeigt das Verhältnis zwischen Hypothekardarlehen und Immobilienwert auf und ist essentiell für die Tragbarkeitsberechnung und die Kreditvergabe in der Schweiz.

Definition und Berechnung

Der Verschuldungsgrad wird berechnet nach der Formel:

Verschuldungsgrad = Gesamte Hypothekenschulden / Immobilienwert × 100%

Ein Verschuldungsgrad von 70% bedeutet beispielsweise, dass 70% des Immobilienwerts mit Hypotheken belastet sind, während 30% Eigenkapital vorhanden ist.

FINMA-Richtlinien und maximale Schwellenwerte

Die Finanzmarktaufsicht (FINMA) hat Richtlinien zu angemessenen Verschuldungsgraden vorgegeben. Typische Maximalwerte sind:

• 80% Belehnungsgrad für Hypotheken auf Mehrfamilienhäuser und Mietobjekte
• 70-75% Belehnungsgrad für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guten Lagen
• Tiefere Grenzen für Liegenschaften in schwächeren Lagen oder mit Mängeln

Tragbarkeitsberechnung

Der Verschuldungsgrad ist entscheidend für die Tragbarkeitsberechnung. Banken prüfen, ob der Kreditnehmer die Hypothek aus seinem Einkommen bedienen kann. Die Regel ist: Die hypothekarischen Lasten (inklusive Nebenkosten) dürfen maximal 33% des Bruttohaushaltseinkommens betragen.

Ein hoher Verschuldungsgrad mit niedriger Tragbarkeit führt zur Kreditablehnung, unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers.

Risikomanagement und Sicherheitsmargen

Ein niedriger Verschuldungsgrad reduziert das Ausfallrisiko für die Bank. Viele Kreditnehmer streben Verschuldungsgrade unter 65% an, um finanzielle Flexibilität zu haben und Zinserhöhungen verkraften zu können.

Verwandte Themen: Tragbarkeit | Hypothek | Belehnungsgrad