Hypothek

Hypothek in der Schweiz: Grundpfandrecht und Immobilienfinanzierung

Die Hypothek ist das gängigste Instrument zur Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz. Im rechtlichen Sinne bezeichnet die Hypothek gemäss ZGB Art. 824-841 ein Grundpfandrecht, bei dem ein Grundstück als Sicherheit für eine Forderung dient. In der Praxis wird der Begriff synonym für den Hypothekarkredit verwendet.

Definition und Abgrenzung zum Schuldbrief

Die Hypothek im Sinne des ZGB (Art. 824-841) ist ein akzessorisches Grundpfandrecht: sie sichert eine bestehende Forderung und ist von dieser abhängig. Der Schuldbrief (ZGB Art. 842-865) hingegen begründet eine eigenständige Forderung und ist das in der Praxis vorherrschende Instrument der Immobilienfinanzierung. Umgangssprachlich wird «Hypothek» jedoch für jeden Immobilienkredit verwendet.

Hypothekarmodelle

• Festhypothek: Fester Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit (2-15 Jahre). Bietet Planungssicherheit.
• Variable Hypothek: Zinssatz passt sich dem Markt an. Flexibel, aber mit Zinsrisiko.
• SARON-Hypothek: Basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON). Hat den LIBOR seit 2021 abgelöst.

Belehnung und Tragbarkeit

Schweizer Banken finanzieren in der Regel bis maximal 80% des Verkehrswertes einer Liegenschaft. Die 1. Hypothek deckt bis 65% des Wertes, die 2. Hypothek die Tranche von 65-80%. Die 2. Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten (Hypothekarzins, Amortisation, Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Amortisation

Die Amortisation kann direkt (regelmässige Rückzahlung des Hypothekarkredits) oder indirekt (Einzahlung in die Säule 3a, Hypothek wird erst bei Auszahlung zurückbezahlt) erfolgen. Die indirekte Amortisation bietet steuerliche Vorteile, da die Schuldzinsen weiterhin abzugsfähig bleiben und die Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich begünstigt sind.

Rolle der Bank und Hypothekarmarkt

Hypothekarkredite werden von Banken, Versicherungen und Pensionskassen angeboten. Der Wettbewerb ist intensiv, und die Konditionen variieren erheblich. Popety.io unterstützt die Bewertung von Liegenschaften und hilft Käufern, den Marktwert als Grundlage für die Finanzierungsberechnung zu bestimmen.

Wichtig: Die Hypothekarzinsen, Belehnungsrichtlinien und steuerlichen Abzüge variieren je nach Kanton und Finanzinstitut. Vergleichen Sie mehrere Angebote.