Mietrendite

Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl für Immobilieninvestoren, die angibt, welche jährliche Rendite eine Mietimmobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis generiert. Sie wird üblicherweise in Prozenten ausgedrückt und unterscheidet zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Die Mietrendite ermöglicht Investoren, die Rentabilität einer Immobilie schnell zu bewerten und verschiedene Objekte zu vergleichen.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Mietzins (ohne Abzüge) und dem Kaufpreis der Liegenschaft: (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100. Sie ist eine Orientierungsgröße, berücksichtigt aber nicht die tatsächlichen Betriebskosten. Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie alle Kosten (Nebenkosten, Unterhaltskosten, Verwaltung, Versicherungen) abzieht: ((Jahresmiete – Betriebskosten) / Kaufpreis) × 100. Die Nettomietrendite zeigt die tatsächliche finanzielle Rentabilität einer Investition.

Typische Mietrenditen in der Schweiz

In der Schweiz liegen Mietrenditen von Wohnimmobilien in großen Städten wie Zürich, Bern und Genf zwischen 2 und 4 Prozent brutto. In weniger zentralen Regionen und kleineren Städten können Renditen 4 bis 6 Prozent erreichen. Diese relativ niedrigen Renditen sind typisch für den Schweizer Immobilienmarkt, wo Immobilienpreise hoch sind und Mieten moderater ausfallen. Kantonale Unterschiede sind erheblich: In Zug und Basel sind die Renditen oft niedriger als in periphereren Kantonen.

Berechnung und praktische Beispiele

Beispiel: Eine Liegenschaft kostet CHF 1.000.000 und bringt jährlich CHF 35.000 Miete. Die Bruttomietrendite ist (35.000 / 1.000.000) × 100 = 3,5 Prozent. Bei Betriebskosten von CHF 8.000 pro Jahr beträgt die Nettomietrendite ((35.000 – 8.000) / 1.000.000) × 100 = 2,7 Prozent. Investoren sollten bei der Entscheidung den Verkehrswert, potenzielle Wertsteigerungen und Finanzierungskosten berücksichtigen.

Mietrendite im Kontext von Bewertungsverfahren

Die Mietrendite steht in direktem Zusammenhang mit dem Kapitalisierungssatz, der das Umkehrwert ist. Ein niedriger Kapitalisierungssatz bedeutet eine niedrige Mietrendite und hohe Kaufpreise. Die Mietrendite ist auch relevant für die Ertragswertmethode bei der Immobilienbewertung. Bei der Mietzinsgestaltung in regulierten Märkten ist der Leerstandsquote eines Markts entscheidend für die realistische Renditeberechnung.