Nutzniessung: Usufructrecht in der Schweiz

Nutzniessung: Nutzungsrecht an Immobilien in der Schweiz

Die Nutzniessung ist ein beschränktes dingliches Recht, das dem Berechtigten (Nutzniesser) den vollen Genuss einer Liegenschaft einräumt, die einem anderen gehört. Sie ist in den Artikeln 745 bis 775 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt und stellt ein zentrales Instrument der Nachlassplanung und Vermögensübertragung dar.

Definition und Rechtsnatur

Die Nutzniessung gemäss ZGB Art. 745 verleiht dem Nutzniesser das Recht, eine Sache zu gebrauchen und deren Früchte zu geniessen. Bei Immobilien bedeutet dies: das Recht, die Liegenschaft selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu beziehen. Der Nutzniesser darf die Substanz der Sache nicht verändern. Das Eigentum verbleibt beim sogenannten «blossen Eigentümer».

Unterschied zum Wohnrecht

Die Nutzniessung ist vom Wohnrecht (ZGB Art. 776-778) zu unterscheiden. Das Wohnrecht erlaubt nur die persönliche Bewohnung – eine Vermietung ist ausgeschlossen. Die Nutzniessung ist umfassender: der Nutzniesser kann die Liegenschaft bewohnen, vermieten und sämtliche Erträge beziehen. Das Wohnrecht ist streng persönlich und unübertragbar, während die Nutzniessung ebenfalls unübertragbar ist, aber die Ausübung Dritten überlassen werden kann (z.B. durch Vermietung).

Errichtung und Erlöschen

Die Nutzniessung wird durch öffentliche Beurkundung (Notariatsakt) und Eintrag im Grundbuch begründet (ZGB Art. 746). Sie kann auch durch Gesetz entstehen (eheliches Nutzniessungsrecht, Erbrecht). Die Nutzniessung erlischt durch: Tod des Nutzniessers (bei natürlichen Personen), Ablauf der vereinbarten Dauer, Konsolidation (Vereinigung von Nutzniessung und Eigentum), Verzicht oder Untergang der Sache.

Rechte und Pflichten

Der Nutzniesser hat das Recht auf vollen Genuss der Liegenschaft und deren Erträge (ZGB Art. 755). Er trägt die laufenden Lasten: ordentlicher Unterhalt, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und laufende Steuern. Ausserordentliche Reparaturen und Erneuerungen obliegen dem Eigentümer. Der Nutzniesser muss die Substanz erhalten und darf die Bestimmung der Sache nicht wesentlich verändern.

Steuerliche Auswirkungen

Der Nutzniesser versteuert den Eigenmietwert der selbstbewohnten Liegenschaft als Einkommen und kann Unterhaltskosten sowie Hypothekarzinsen abziehen. Mieteinnahmen sind als Einkommen steuerbar. Der blosse Eigentümer deklariert den Vermögenswert der Liegenschaft (abzüglich Wert der Nutzniessung), wird aber nicht auf die Erträge besteuert. Popety.io unterstützt die Bewertung von Liegenschaften unter Berücksichtigung bestehender Nutzniessungsrechte.

Wichtig: Die steuerliche Behandlung der Nutzniessung und die Bewertung des Nutzniessungsrechts variieren je nach Kanton. Konsultieren Sie die kantonale Steuerverwaltung.