Kapitalisierungszinssatz

Kapitalisierungszinssatz in der Immobilienbewertung

Der Kapitalisierungszinssatz ist ein zentraler Parameter bei der Bewertung von Immobilien nach der Ertragswertmethode. Er wird verwendet, um zukünftige Mieteinnahmen in einen heutigen Immobilienwert umzuwandeln.

Definition und Berechnung

Der Kapitalisierungszinssatz wird wie folgt berechnet:

Kapitalisierungszinssatz (%) = (Jährlicher Nettoertrag / Immobilienwert) × 100

Umgekehrt kann der Immobilienwert aus dem Kapitalisierungszinssatz ermittelt werden:

Immobilienwert = Jährlicher Nettoertrag / Kapitalisierungszinssatz

Relation zur Mietrendite

Der Kapitalisierungszinssatz ist eng mit der Mietrendite verbunden. Während die Mietrendite die Bruttomiete bezogen auf den Kaufpreis darstellt, berücksichtigt der Kapitalisierungszinssatz die Nebenkosten und Leerstandsrisiken. Ein niedriger Kapitalisierungszinssatz zeigt höhere Immobilienpreise an; ein hoher Satz deutet auf niedrigere Bewertungen hin.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode ist eine der drei anerkannten Bewertungsmethoden in der Schweiz. Sie wird insbesondere bei Mietliegenschaften und Renditeobjekten angewendet. Der Kapitalisierungszinssatz spielt hierbei die Schlüsselrolle:

• Er reflektiert das Risiko der Liegenschaft
• Er berücksichtigt Markttrends und Zinsniveaus
• Er beeinflusst direkt den Ertragswert

Marktgegebenheiten

Der Kapitalisierungszinssatz wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst: Lage, Liegenschaftsqualität, Mietdauer, wirtschaftliches Umfeld und Zinsniveaus. In der Praxis schwankt dieser Satz regional zwischen 2 und 6 Prozent, abhängig von der Liegenschaftsart und dem Standort.

Verwandte Begriffe: Ertragswert, Mietrendite, Immobilienbewertung