Kaufrecht: Vorkaufsrecht und Optionsrecht

Kaufrecht und Vorkaufsrecht: Optionen im Schweizer Immobilienrecht

Das Kaufrecht (auch Optionsrecht) und das Vorkaufsrecht sind vertragliche Rechte im Schweizer Immobilienrecht, die dem Berechtigten unter bestimmten Bedingungen den Erwerb eines Grundstücks ermöglichen. Sie sind im Obligationenrecht (OR Art. 216-216e) und im Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 681+) geregelt.

Definition: Kaufrecht und Vorkaufsrecht

Das Kaufrecht (OR Art. 216c) gibt dem Berechtigten das Recht, durch einseitige Erklärung ein Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben – unabhängig davon, ob der Eigentümer verkaufen will. Das Vorkaufsrecht (OR Art. 216-216b) greift nur, wenn der Eigentümer an einen Dritten verkaufen will: der Berechtigte kann dann an dessen Stelle treten.

Abgrenzung zum Rückkaufsrecht

Das Rückkaufsrecht (OR Art. 216c Abs. 2) erlaubt dem Verkäufer, ein bereits verkauftes Grundstück zurückzukaufen. Alle drei Rechte erfordern die öffentliche Beurkundung (Notariatsakt) und können im Grundbuch vorgemerkt werden.

Öffentliche Beurkundung und Form

Kaufrecht, Vorkaufsrecht und Rückkaufsrecht an Grundstücken bedürfen der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 216c). Der Vertrag muss die wesentlichen Elemente enthalten: Objekt, Preis oder Preisbestimmungsmechanismus und Ausübungsbedingungen. Ohne Beurkundung ist das Recht nichtig.

Vormerkung im Grundbuch

Die Vormerkung im Grundbuch (ZGB Art. 959) macht das Recht gegenüber Dritten und nachfolgenden Eigentümern wirksam. Die maximale Vormerkungsdauer beträgt 10 Jahre für Kauf- und Rückkaufsrechte. Für vertragliche Vorkaufsrechte beträgt die maximale Vormerkungsdauer ebenfalls 10 Jahre (25 Jahre für gesetzliche Vorkaufsrechte). Ohne Vormerkung besteht das Recht nur zwischen den Vertragsparteien.

Ausübung und Rechtsfolgen

Das Kaufrecht wird durch einseitige Willenserklärung ausgeübt, woraus automatisch ein Kaufvertrag entsteht. Die Eigentumsübertragung erfordert einen notariellen Akt und die Eintragung im Grundbuch. Verweigert der Eigentümer die Mitwirkung, kann der Berechtigte gerichtlich die Übertragung erzwingen. Popety.io unterstützt die Identifikation strategischer Grundstücke für Kauf- und Optionsrechte.

Wichtig: Die Gebühren für Beurkundung und Grundbuchvormerkung variieren je nach Kanton. Konsultieren Sie einen Notar für die Vertragsgestaltung.