Ertragswert
Ertragswert: Bewertungsmethode für Renditeliegenschaften in der Schweiz
Der Ertragswert ist eine zentrale Bewertungsmethode für Renditeliegenschaften (Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften) in der Schweiz. Er berechnet den Wert einer Liegenschaft auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen und stellt damit die ertragsorientierte Sicht auf den Immobilienwert dar.
Definition und Berechnungsformel
Der Ertragswert berechnet sich nach der Formel:
Ertragswert = Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz
Der Nettomietertrag ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Liegenschaftssteuern, Leerstandsrisiko). Typischerweise betragen die Bewirtschaftungskosten 15-25% der Bruttomiete.
Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz reflektiert die vom Markt geforderte Rendite und das Risiko der Liegenschaft. Er hängt ab von: Lage (Zentrum vs. Peripherie), Zustand und Alter des Gebäudes, Mieterstruktur, Leerstandsrisiko und allgemeinem Zinsniveau. Typische Kapitalisierungssätze in der Schweiz:
- Toplagen (Zürich, Genf): 2.5-3.5%
- Gute Lagen (Agglomerationen): 3.5-4.5%
- Mittlere Lagen: 4.5-5.5%
- Periphere Lagen: 5.5-7.0%
Abgrenzung zu anderen Bewertungsmethoden
Der Ertragswert ist eine von mehreren Bewertungsmethoden neben dem Realwert (Substanzwert: Landwert + Zeitbauwert des Gebäudes) und der hedonischen Methode (statistischer Vergleich anhand von Objektmerkmalen, verwendet von CIFI, Wüest Partner, IAZI). Der Ertragswert eignet sich primär für Renditeliegenschaften, während der Realwert bei Einfamilienhäusern und die hedonische Methode bei standardisierten Objekten bevorzugt wird.
Einflussfaktoren
Wesentliche Faktoren, die den Ertragswert beeinflussen: aktuelle und nachhaltig erzielbare Mieten, Auslastung (Leerstand), Zustand und Sanierungsbedarf, energetische Qualität (GEAK-Klasse), Lage und Erreichbarkeit, sowie das Zinsniveau und die Marktkonjunktur. Popety.io liefert Marktdaten zu Mietpreisen und Transaktionen, die für eine fundierte Ertragswertberechnung notwendig sind.
Anwendung in der Praxis
Die Ertragswertmethode wird von Banken für die Hypothekarvergabe, von institutionellen Investoren für Portfoliobewertungen und von Steuerbehörden für die Liegenschaftsbewertung eingesetzt. Die Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer (SEK/SVIT) empfiehlt die Methode als Standard für Renditeliegenschaften.
Wichtig: Die Kapitalisierungssätze sind marktabhängig und können je nach Region und Marktphase erheblich variieren. Angaben indikativ (Stand: März 2026). Konsultieren Sie einen zertifizierten Schätzungsexperten.