{"id":3892,"date":"2026-02-17T16:12:45","date_gmt":"2026-02-17T16:12:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.popety.io\/blog\/nicht-kategorisiert\/leerstandsquote\/"},"modified":"2026-02-17T16:12:45","modified_gmt":"2026-02-17T16:12:45","slug":"leerstandsquote","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/leerstandsquote\/","title":{"rendered":"Leerstandsquote"},"content":{"rendered":"<p><!-- WORDPRESS IMPORT - GERMAN ARTICLE\nAuthor: Popety Real Estate Editorial\nDate: Februar 2026\nLang: de-CH\nSEO Meta Title: Leerstandsquote - Definition, Berechnung & Auswirkungen\nSEO Meta Description: Leerstandsquote einfach erkl\u00e4rt: Definition, Berechnung, regionale Unterschiede, Auswirkungen auf Ertragswert und Bewertung in der Schweiz.\nTAGS: Leerstandsquote, Leerstand, Ertragswert, Immobilienbewertung, BFS, Schweiz, Marktanalyse\n--><\/p>\n<h1>Leerstandsquote \u2013 Ein kritischer Indikator f\u00fcr Immobilienpreise<\/h1>\n<p>Die <strong>Leerstandsquote<\/strong> ist eine Schl\u00fcsselkennzahl im Schweizer Immobilienmarkt und zeigt den prozentualen Anteil leerstehender Mietobjekte an. Sie beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit von Objekten, sondern hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung von Mietliegenschaften und die Berechnung von Ertragswertes. Dieser Artikel erl\u00e4utert die Definition, Berechnung und praktischen Auswirkungen.<\/p>\n<h2>Definition: Was ist die Leerstandsquote?<\/h2>\n<p>Die Leerstandsquote ist der <strong>prozentuale Anteil leerstehender Wohnungen und Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume<\/strong> am Gesamtbestand in einer bestimmten Region. Sie wird berechnet, indem die Anzahl leerstehender Einheiten durch die Gesamtzahl von Wohnungen dividiert wird.<\/p>\n<p><strong>Formel:<\/strong> Leerstandsquote = (Leerstehende Einheiten \u00f7 Gesamte Einheiten) \u00d7 100%<\/p>\n<p>Beispiel: In einer Stadt mit 10.000 Wohnungen stehen 300 leer. Die Leerstandsquote betr\u00e4gt 3,0%.<\/p>\n<h2>Berechnung der Leerstandsquote<\/h2>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Parameter<\/th>\n<th>Beschreibung<\/th>\n<th>Beispiel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Gesamtmieteinnahmen<\/strong><\/td>\n<td>100% Miets\u00e4tze f\u00fcr alle Einheiten<\/td>\n<td>CHF 1.200.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Leerstandsquote<\/strong><\/td>\n<td>Anteil leerer Einheiten (z.B. 4%)<\/td>\n<td>4,0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Leerstandsverlust<\/strong><\/td>\n<td>CHF 1.200.000 \u00d7 4%<\/td>\n<td>CHF 48.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Netto-Mieteinnahmen<\/strong><\/td>\n<td>Nach Leerstandsabzug<\/td>\n<td>CHF 1.152.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Bei der Bewertung wird die erwartete Leerstandsquote verwendet, nicht nur der aktuelle Bestand. Ein Immobilienbewertungen muss daher Markttrends analysieren.<\/p>\n<h2>Gesetzliche und statistische Grundlagen<\/h2>\n<p>Die Leerstandsquote wird systematisch vom <strong>Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS)<\/strong> erhoben:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>BFS-Erhebung:<\/strong> J\u00e4hrlich durchgef\u00fchrte Vollerhebung alle Wohnungen (seit 2010)<\/li>\n<li><strong>Umfang:<\/strong> \u00dcber 4 Millionen \u00fcberpr\u00fcfte Wohnungen<\/li>\n<li><strong>Definition:<\/strong> BFS z\u00e4hlt eine Wohnung als leer, wenn sie am Stichtag nicht bewohnt ist und nicht vermietbar ist<\/li>\n<li><strong>Publikation:<\/strong> Daten werden j\u00e4hrlich im Dezember ver\u00f6ffentlicht<\/li>\n<\/ul>\n<p>Diese Daten sind fundamental f\u00fcr die <a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/immobilienbewertung\/\">Immobilienbewertung<\/a> und erm\u00f6glichen Vergleiche zwischen Kantonen und Gemeinden.<\/p>\n<h2>Struktureller vs. Reibungsleerstand<\/h2>\n<p>Bei der Analyse sollten zwei Arten von Leerstand unterschieden werden:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Reibungsleerstand (Frictional Vacancy):<\/strong> Normaler Leerstand w\u00e4hrend Mieterausf\u00e4llen und Renovationen (0,5 &#8211; 2%). Gilt als gesund.<\/li>\n<li><strong>Strukturleerstand (Structural Vacancy):<\/strong> Langfristiger Leerstand aufgrund von \u00dcberangebot, schlechter Lage oder veralteten Objekten (3-5%+). Problematisch.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ein hoher Strukturleerstand signalisiert oft ein \u00fcberhitztes Angebot und kann zu Mietpreisr\u00fcckg\u00e4ngen f\u00fchren.<\/p>\n<h2>Typische Leerstandsquoten in der Schweiz (2026)<\/h2>\n<p>Die Leerstandsquoten variieren stark nach Region:<\/p>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Region \/ Kanton<\/th>\n<th>Leerstandsquote 2025<\/th>\n<th>Trend<\/th>\n<th>Bewertungsimpact<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Z\u00fcrich (Stadt)<\/strong><\/td>\n<td>1,2 &#8211; 1,8%<\/td>\n<td>Stabil<\/td>\n<td>Niedrig (stabil)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Bern (Stadt)<\/strong><\/td>\n<td>1,5 &#8211; 2,0%<\/td>\n<td>Leicht steigend<\/td>\n<td>Niedrig<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Genf<\/strong><\/td>\n<td>2,5 &#8211; 3,5%<\/td>\n<td>Steigend<\/td>\n<td>Moderat<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Basel<\/strong><\/td>\n<td>1,8 &#8211; 2,5%<\/td>\n<td>Stabil<\/td>\n<td>Niedrig<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Z\u00fcrich (Agglomeration)<\/strong><\/td>\n<td>2,0 &#8211; 2,8%<\/td>\n<td>Stabil<\/td>\n<td>Niedrig bis moderat<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Mittelland (Durchschnitt)<\/strong><\/td>\n<td>2,2 &#8211; 3,2%<\/td>\n<td>Leicht steigend<\/td>\n<td>Moderat<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Alpengemeinden<\/strong><\/td>\n<td>3,0 &#8211; 5,5%<\/td>\n<td>Variabel<\/td>\n<td>Erh\u00f6ht<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Schwache Industrie-Regionen<\/strong><\/td>\n<td>4,0 &#8211; 7,0%<\/td>\n<td>Steigend<\/td>\n<td>Hoch<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Quelle: Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS), Fachstelle Immobilienmarkt<\/p>\n<h2>Auswirkungen auf die Ertragswertberechnung<\/h2>\n<p>Die Leerstandsquote hat direkte Auswirkungen auf die <a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/ertragswert\/\">Ertragswertberechnung<\/a>:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>H\u00f6herer Leerstand = Niedrigere Nettoeink\u00fcnfte:<\/strong> Ein Objekt in einer Region mit 5% Leerstand generiert 5% weniger Mieteinnahmen<\/li>\n<li><strong>Mietdruck:<\/strong> Hohe Leerstandsquoten f\u00fchren zu Mietpreisr\u00fcckg\u00e4ngen (1% mehr Leerstand = oft -2-3% Miete)<\/li>\n<li><strong><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/kapitalisierungssatz\/\">Kapitalisierungssatz<\/a> erh\u00f6ht sich:<\/strong> H\u00f6heres Risiko f\u00fchrt zu h\u00f6herem Renditeanspruch der Investoren<\/li>\n<li><strong>Verkehrswert sinkt:<\/strong> Durch reduzierte Ertr\u00e4ge und erh\u00f6htes Risiko<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ein Grundst\u00fcckkk\u00e4ufer sollte daher die zuk\u00fcnftige Leerstandsentwicklung ber\u00fccksichtigen, nicht nur die aktuelle Quote.<\/p>\n<h2>Regionale Unterschiede und Kantonale Faktoren<\/h2>\n<p>Die Leerstandsquoten werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bev\u00f6lkerungswachstum:<\/strong> Schnell wachsende Kantone (Zug, AG) haben niedriger Leerstand<\/li>\n<li><strong>Bauaktivit\u00e4t:<\/strong> Intensive Neubau-Perioden erh\u00f6hen Leerstand zeitverz\u00f6gert um 2-3 Jahre<\/li>\n<li><strong>Wirtschaftslage:<\/strong> Schwache Konjunktur erh\u00f6ht Leerstand durch reduzierte Migration<\/li>\n<li><strong>Immobilienpreise:<\/strong> In sehr teuren Gegenden (Z\u00fcrich-See) niedriger; in g\u00fcnstigen Gegenden h\u00f6her<\/li>\n<li><strong>Urbanisierung:<\/strong> Stadtflucht-Effekte k\u00f6nnen l\u00e4ndliche Leerstandsquoten erh\u00f6hen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Besonderer Fokus liegt auf <a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bauwesen\/bauzone\/\">Bauzonen<\/a> mit hoher Neubaut\u00e4tigkeit, wo Leerstandsquoten tempor\u00e4r 4-6% erreichen k\u00f6nnen.<\/p>\n<h2>Prognosen und Zukunftstrends<\/h2>\n<p>F\u00fcr die n\u00e4chsten Jahre (2026-2030) werden folgende Trends erwartet:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Stark urbanisierte Kantone:<\/strong> Leerstand bleibt unter 2% (Z\u00fcrich, Basel)<\/li>\n<li><strong>Agglomerationen:<\/strong> Leichte Steigerung auf 2,5 &#8211; 3,5% erwartet<\/li>\n<li><strong>L\u00e4ndliche Regionen:<\/strong> Leerstand k\u00f6nnte auf 4-5% steigen durch Landflucht<\/li>\n<li><strong>Alpine Regionen:<\/strong> Strukturelle Probleme k\u00f6nnten zu 6-8% Leerstand f\u00fchren<\/li>\n<\/ul>\n<p>Diese Prognosen beeinflussen bereits heute Investitionsentscheidungen.<\/p>\n<h2>Praktische Anwendung f\u00fcr Investoren<\/h2>\n<p>Bei Investments sollten folgende Punkte beachtet werden:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>BFS-Daten nutzen:<\/strong> Kostenlose Jahresver\u00f6ffentlichungen f\u00fcr Marktanalysen verf\u00fcgbar<\/li>\n<li><strong>Lokale Trends beobachten:<\/strong> Neubau-Pipelines von der Gemeinde erfragen<\/li>\n<li><strong>Conservative Szenarien:<\/strong> Bei Bewertung 1-2% h\u00f6here Leerstandsquote einkalkulieren als aktuell<\/li>\n<li><strong>Mietentwicklung:<\/strong> Mietsteigerungen fallen aus, wenn Leerstand \u00fcber 3% liegt<\/li>\n<\/ul>\n<p>Professionelle Bewertungen nutzen immer regionale Leerstandsdaten als Eingabeparameter.<\/p>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen (FAQ)<\/h2>\n<p><strong>F: Ist 2% Leerstand normal oder problematisch?<\/strong><br \/>\nA: 1,5 &#8211; 2,5% gelten als gesund (Reibungsleerstand). Darunter ist der Markt \u00fcberverknappt, dar\u00fcber beginnt Druck auf Mieten.<\/p>\n<p><strong>F: Wie beeinflussen neue \u00dcberbauungen die Leerstandsquote?<\/strong><br \/>\nA: Neue Wohnungen erh\u00f6hen die Leerstandsquote oft um 2-3 Jahre tempor\u00e4r um 1-2%. Dies ist normal.<\/p>\n<p><strong>F: Sollte ich in Regionen mit hohem Leerstand investieren?<\/strong><br \/>\nA: Nur wenn Preis-Rendite-Verh\u00e4ltnis attraktiv ist. Hoher Leerstand bedeutet Risiko, aber auch Chancen f\u00fcr Discount-K\u00e4ufe.<\/p>\n<p><strong>F: Wo finde ich aktuelle Leerstandsdaten?<\/strong><br \/>\nA: BFS-Website (bfs.admin.ch) unter &#8222;Wohnungsleerstand&#8220; &#8211; kostenlos downloadbar.<\/p>\n<h2>Verwandte Begriffe und Konzepte<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/ertragswert\/\">Ertragswert<\/a> \u2013 Bewertung unter Leerstandsber\u00fccksichtigung<\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/nettoertragswert\/\">Nettoertragswert<\/a> \u2013 Pr\u00e4zisere Variante mit Kostendeduktionen<\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/kapitalisierungssatz\/\">Kapitalisierungssatz<\/a> \u2013 Risikopr\u00e4mie bei hohem Leerstand<\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/immobilienbewertung\/\">Immobilienbewertung<\/a> \u2013 Gesamtmethodik<\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/finanzierung\/mietzins\/\">Mietzins<\/a> \u2013 Ertragskomponente<\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/verkehrswert\/\">Verkehrswert<\/a> \u2013 Marktpreis<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Quellen und Vertiefung<\/h2>\n<ul>\n<li>Bundesamt f\u00fcr Statistik (BFS) \u2013 J\u00e4hrliche Leerstandserhebung (bfs.admin.ch)<\/li>\n<li>BFS-Publikation &#8222;Wohnungsleerstand in der Schweiz&#8220; \u2013 Detaillierte Daten nach Kanton<\/li>\n<li>Swiss Real Estate Market Report \u2013 Kommerzielle Marktdaten<\/li>\n<li>Kantonale Statistik\u00e4mter \u2013 Lokale Leerstandsdaten<\/li>\n<li>SIA Standard 480 \u2013 Immobilienbewertungsrichtlinien<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Zuletzt aktualisiert: Februar 2026. Die Informationen basieren auf dem Schweizer Zivilgesetzbuch (Stand 2026). F\u00fcr rechtliche Fragen konsultieren Sie einen Notar oder Immobilien-Rechtsanwalt.<\/em><\/p>\n<p><a href=\"\/de\/demo\/\">Kostenlose Demo anfordern \u2192<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Leerstandsquote \u2013 Ein kritischer Indikator f\u00fcr Immobilienpreise Die Leerstandsquote ist eine Schl\u00fcsselkennzahl im Schweizer Immobilienmarkt und zeigt den prozentualen Anteil leerstehender Mietobjekte an. Sie beeinflusst nicht nur die Vermietbarkeit von Objekten, sondern hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung von Mietliegenschaften und die Berechnung von Ertragswertes. Dieser Artikel erl\u00e4utert die Definition, Berechnung und praktischen Auswirkungen. 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