{"id":3869,"date":"2026-02-17T15:18:32","date_gmt":"2026-02-17T15:18:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.popety.io\/blog\/nicht-kategorisiert\/coefficient-utilisation-sol\/"},"modified":"2026-02-17T15:18:32","modified_gmt":"2026-02-17T15:18:32","slug":"coefficient-utilisation-sol","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/coefficient-utilisation-sol\/","title":{"rendered":"Coefficient d&#8217;utilisation du sol"},"content":{"rendered":"<p><!-- WORDPRESS IMPORT METADATA\nArticle: Coefficient d'utilisation du sol\nSlug: coefficient-utilisation-sol\nCategory: Surface, indice et coefficient\nAuthor: Popety.io\nDate: February 2026\n\nSEO Meta Title: Coefficient d'utilisation du sol (CUS) - D\u00e9finition et calcul en Suisse\nSEO Meta Description: Comprendre le coefficient d'utilisation du sol (CUS), sa formule de calcul et son impact sur la constructibilit\u00e9 et la valeur immobili\u00e8re.\n\nTAGS: CUS, coefficient-utilisation-sol, indice-densit\u00e9, am\u00e9nagement-territoire, constructibilit\u00e9, suisse\n--><\/p>\n<h1>Coefficient d&#8217;utilisation du sol (CUS) : Calcul et impact sur la constructibilit\u00e9<\/h1>\n<p>Le <strong>Coefficient d&#8217;utilisation du sol<\/strong> (CUS), aussi appel\u00e9 Floor Area Ratio (FAR) en anglais, est un indice qui d\u00e9termine l&#8217;intensit\u00e9 maximale d&#8217;occupation d&#8217;une parcelle de terrain. Il repr\u00e9sente le rapport entre la <a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/surface-brute-plancher\/\">surface brute de plancher<\/a> (SBP) constructible et la surface du terrain. Le CUS est un outil fondamental de r\u00e9gulation urbaine en Suisse.<\/p>\n<h2>D\u00e9finition et formule de calcul<\/h2>\n<h3>D\u00e9finition<\/h3>\n<p>Le CUS exprime combien de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface de plancher brute peuvent \u00eatre construits par m\u00e8tre carr\u00e9 de terrain. Un CUS de 1.5 signifie que la totalit\u00e9 de la surface de plancher constructible ne peut pas d\u00e9passer 1.5 fois la surface du terrain.<\/p>\n<h3>Formule<\/h3>\n<p><em>CUS = Surface brute de plancher (SBP) totale \/ Surface du terrain<\/em><\/p>\n<p><strong>Exemple pratique :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Surface du terrain : 1&#8217;000 m\u00b2<\/li>\n<li>CUS maximal autoris\u00e9 : 1.2<\/li>\n<li>Surface brute de plancher maximale = 1&#8217;000 \u00d7 1.2 = <strong>1&#8217;200 m\u00b2<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Si la limite est de 1&#8217;200 m\u00b2 de SBP pour 1&#8217;000 m\u00b2 de terrain, le propri\u00e9taire peut \u00e9difier sur maximum 1&#8217;200 m\u00b2 (cumul\u00e9s sur tous les \u00e9tages, garages, combles habitables inclus).<\/p>\n<h2>Relation avec la surface brute de plancher<\/h2>\n<p>La <a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/surface-brute-plancher\/\">surface brute de plancher<\/a> (SBP) est la surface totale couverte par tous les \u00e9tages du b\u00e2timent, y compris :<\/p>\n<ul>\n<li>Tous les \u00e9tages habitables ou utilis\u00e9s<\/li>\n<li>Caves et sous-sols situ\u00e9s \u00e0 plus de 1.50m en-dessous du terrain naturel<\/li>\n<li>Grenier ou combles am\u00e9nag\u00e9s<\/li>\n<li>Parking souterrain (selon les cantons)<\/li>\n<li>Certains \u00e9quipements techniques<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour le calcul du CUS, chaque niveau compte int\u00e9gralement dans la SBP.<\/p>\n<h3>Exemple de calcul complet<\/h3>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9tage<\/th>\n<th>Surface (m\u00b2)<\/th>\n<th>Inclus dans SBP<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Sous-sol (parking)<\/td>\n<td>400<\/td>\n<td>Oui (partiellement selon cantons)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rez-de-chauss\u00e9e<\/td>\n<td>600<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>1er \u00e9tage<\/td>\n<td>600<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2e \u00e9tage<\/td>\n<td>550<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Grenier<\/td>\n<td>450<\/td>\n<td>Oui (si am\u00e9nag\u00e9)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Total SBP<\/strong><\/td>\n<td><strong>2&#8217;600 m\u00b2<\/strong><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Terrain<\/strong><\/td>\n<td><strong>1&#8217;500 m\u00b2<\/strong><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>CUS<\/strong><\/td>\n<td><strong>2&#8217;600 \/ 1&#8217;500 = 1.73<\/strong><\/td>\n<td><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Cadre l\u00e9gal et r\u00e9gulation<\/h2>\n<p>Le CUS est d\u00e9fini principalement dans les r\u00e8glements de zone communaux, eux-m\u00eames bas\u00e9s sur les directives cantonales d&#8217;am\u00e9nagement du territoire.<\/p>\n<h3>Fondements l\u00e9gaux<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>LAT (Loi f\u00e9d\u00e9rale sur l&#8217;am\u00e9nagement du territoire)<\/strong> &#8211; Fixe les principes g\u00e9n\u00e9raux<\/li>\n<li><strong>Lois cantonales<\/strong> &#8211; D\u00e9terminent les CUS maximums par canton<\/li>\n<li><strong>Ordonnances communales<\/strong> &#8211; D\u00e9finissent pr\u00e9cis\u00e9ment le CUS selon la <a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/reglement-zone\/\">zone de construction<\/a><\/li>\n<li><strong>Plans d&#8217;affectation<\/strong> &#8211; Cartographient les zones avec leur CUS respectif<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Indices connexes au CUS<\/h2>\n<h3>Indice d&#8217;occupation des sols (IOS)<\/h3>\n<p>L&#8216;<a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/indice-occupation-sol\/\">Indice d&#8217;occupation du sol<\/a> (IOS) diff\u00e8re du CUS. L&#8217;IOS mesure le pourcentage maximal du terrain pouvant \u00eatre couvert au sol (empreinte du b\u00e2timent).<\/p>\n<p><strong>Diff\u00e9rence cl\u00e9 :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>CUS<\/strong> : Rapport surface de plancher TOTAL \/ surface terrain<\/li>\n<li><strong>IOS<\/strong> : Rapport surface AU SOL \/ surface terrain (toujours < 100%)<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Exemple :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Terrain : 1&#8217;000 m\u00b2<\/li>\n<li>B\u00e2timent au sol : 500 m\u00b2 (IOS = 50%)<\/li>\n<li>5 \u00e9tages \u00d7 500 m\u00b2 = 2&#8217;500 m\u00b2 SBP (CUS = 2.5)<\/li>\n<\/ul>\n<p>### Relation avec l&#8217;indice de masse<\/p>\n<p>L&#8216;<a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/indice-masse\/\">indice de masse<\/a> (ou BMZ en allemand) limite le VOLUME brut de la construction, alors que le CUS limite la SURFACE de plancher. Un b\u00e2timent peut avoir un CUS acceptable mais d\u00e9passer le limite de volume.<\/p>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Indice<\/th>\n<th>Mesure<\/th>\n<th>Formule<\/th>\n<th>Objectif<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>CUS<\/strong><\/td>\n<td>Surface de plancher<\/td>\n<td>SBP total \/ Terrain<\/td>\n<td>Limiter densit\u00e9 urbaine<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>IOS<\/strong><\/td>\n<td>Empreinte au sol<\/td>\n<td>Surface au sol \/ Terrain<\/td>\n<td>Laisser espaces verts<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Indice de masse<\/strong><\/td>\n<td>Volume brut<\/td>\n<td>Volume \/ Terrain<\/td>\n<td>Limiter masse b\u00e2tie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Variations cantonales et communales<\/h2>\n<p>Les CUS varient consid\u00e9rablement selon les r\u00e9gions, reflet des politiques d&#8217;am\u00e9nagement territorial :<\/p>\n<h3>Zones r\u00e9sidentielles &#8211; CUS typiques<\/h3>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Type de zone<\/th>\n<th>Localisation<\/th>\n<th>CUS typique<\/th>\n<th>Caract\u00e9ristiques<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>R\u00e9sidentiel faible densit\u00e9<\/td>\n<td>Villes p\u00e9riph\u00e9riques, campagne<\/td>\n<td>0.3 &#8211; 0.6<\/td>\n<td>Villas isol\u00e9es, petits collectifs<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9sidentiel densit\u00e9 moyenne<\/td>\n<td>Banlieue, petites villes<\/td>\n<td>0.8 &#8211; 1.2<\/td>\n<td>Immeubles 3-5 \u00e9tages<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9sidentiel haute densit\u00e9<\/td>\n<td>Centre urbain<\/td>\n<td>1.5 &#8211; 2.5<\/td>\n<td>Tours, haute densit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mixte (r\u00e9sidentiel + commercial)<\/td>\n<td>Centre ville<\/td>\n<td>2.0 &#8211; 3.5<\/td>\n<td>Polycentres urbains<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Exemples r\u00e9gionaux (2026)<\/h3>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Canton \/ Ville<\/th>\n<th>Zone r\u00e9sidentielle<\/th>\n<th>Zone centre-ville<\/th>\n<th>Politique<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Gen\u00e8ve (centre)<\/td>\n<td>1.2 &#8211; 1.5<\/td>\n<td>2.5 &#8211; 3.0<\/td>\n<td>Densification, mixit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zurich (centre)<\/td>\n<td>1.0 &#8211; 1.3<\/td>\n<td>2.0 &#8211; 2.8<\/td>\n<td>Compacit\u00e9 urbaine<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>B\u00e2le (centre)<\/td>\n<td>0.9 &#8211; 1.2<\/td>\n<td>2.0 &#8211; 2.5<\/td>\n<td>Contr\u00f4le densit\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Berne (centre)<\/td>\n<td>0.8 &#8211; 1.0<\/td>\n<td>1.8 &#8211; 2.2<\/td>\n<td>Mod\u00e9r\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>P\u00e9riph\u00e9rie suisse<\/td>\n<td>0.4 &#8211; 0.8<\/td>\n<td>1.0 &#8211; 1.5<\/td>\n<td>Pr\u00e9servation espaces<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Impact du CUS sur la valeur immobili\u00e8re<\/h2>\n<p>Le CUS a un impact majeur sur la <a href=\"\/blog\/glossaire\/estimation-prix-valeur\/valeur-venale\/\">valeur v\u00e9nale<\/a> d&#8217;un terrain, car il d\u00e9termine le potentiel de d\u00e9veloppement :<\/p>\n<h3>Terrain non construit<\/h3>\n<p>Un terrain avec CUS de 2.0 vaut g\u00e9n\u00e9ralement 2-3 fois plus qu&#8217;un terrain avec CUS de 0.5 (m\u00eame localisation), car il permet beaucoup plus de m\u00b2 de construction.<\/p>\n<h3>Immeuble existant<\/h3>\n<p>Pour un immeuble d\u00e9j\u00e0 construit, le CUS affecte le potentiel de <a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/renovation-energetique\/\">r\u00e9novation<\/a> et extension :<\/p>\n<ul>\n<li>Si CUS utilis\u00e9 = 80% : Peu de marge d&#8217;extension<\/li>\n<li>Si CUS utilis\u00e9 = 50% : Potentiel de sur\u00e9l\u00e9vation ou densification<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Secteurs de densification<\/h3>\n<p>Les villes suisses augmentent progressivement les CUS en centre-ville pour favoriser la densification et lutter contre l&#8217;\u00e9talement urbain. Cela valorise les terrains situ\u00e9s dans ces zones strat\u00e9giques.<\/p>\n<h2>Relation avec la zone de construction<\/h2>\n<p>Le CUS fait partie int\u00e9grante du <a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/reglement-zone\/\">r\u00e8glement de zone<\/a> qui d\u00e9finit les caract\u00e9ristiques d&#8217;une <a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/zone-batir\/\">zone \u00e0 b\u00e2tir<\/a> :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zone r\u00e9sidentielle 1<\/strong> : CUS max 0.5, IOS max 30%<\/li>\n<li><strong>Zone r\u00e9sidentielle 2<\/strong> : CUS max 1.0, IOS max 50%<\/li>\n<li><strong>Zone commerciale<\/strong> : CUS max 1.5, IOS max 60%<\/li>\n<li><strong>Zone industrielle<\/strong> : CUS max 1.2, IOS max 50%<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conformit\u00e9 et d\u00e9passements de CUS<\/h2>\n<p>Construire au-del\u00e0 du CUS autoris\u00e9 est une violation grave du droit de l&#8217;am\u00e9nagement du territoire :<\/p>\n<h3>V\u00e9rification de la conformit\u00e9<\/h3>\n<p>Avant tout projet, il faut :<\/p>\n<ol>\n<li>V\u00e9rifier le CUS maximal de la zone aupr\u00e8s de la commune<\/li>\n<li>Calculer la SBP totale pr\u00e9vue<\/li>\n<li>Comparer avec le plafond = Terrain \u00d7 CUS max<\/li>\n<li>Obtenir l&#8217;approbation du <a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/permis-construire\/\">permis de construire<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<h3>Cons\u00e9quences du d\u00e9passement<\/h3>\n<ul>\n<li>Refus du permis de construire<\/li>\n<li>Ordonnance de d\u00e9molition partielle<\/li>\n<li>Amendes administratives substantielles<\/li>\n<li>D\u00e9pr\u00e9ciation du bien construit ill\u00e9galement<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Calcul pratique : Exemple complet<\/h2>\n<p><strong>Sc\u00e9nario :<\/strong> Propri\u00e9taire souhaite construire un immeuble sur un terrain \u00e0 Gen\u00e8ve<\/p>\n<table class=\"popety-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Param\u00e8tre<\/th>\n<th>Valeur<\/th>\n<th>Calcul<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Surface du terrain<\/td>\n<td>2&#8217;500 m\u00b2<\/td>\n<td>Donn\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zone<\/td>\n<td>R\u00e9sidentielle dense<\/td>\n<td>Selon plan d&#8217;affectation<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>CUS maximal (Gen\u00e8ve)<\/td>\n<td>1.8<\/td>\n<td>Selon r\u00e9glement zone<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>SBP max autoris\u00e9e<\/strong><\/td>\n<td><strong>4&#8217;500 m\u00b2<\/strong><\/td>\n<td>2&#8217;500 \u00d7 1.8<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>IOS maximal<\/td>\n<td>60%<\/td>\n<td>Selon r\u00e9glement<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Surface au sol max<\/strong><\/td>\n<td><strong>1&#8217;500 m\u00b2<\/strong><\/td>\n<td>2&#8217;500 \u00d7 60%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nombre d&#8217;\u00e9tages possibles<\/td>\n<td>3 \u00e9tages<\/td>\n<td>4&#8217;500 \/ 1&#8217;500<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Conclusion : Le propri\u00e9taire peut construire un b\u00e2timent sur 1&#8217;500 m\u00b2 au sol comportant au maximum 3 \u00e9tages pour respecter le CUS de 1.8 et l&#8217;IOS de 60%.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es<\/h2>\n<h3>Quel CUS ma zone a-t-elle ?<\/h3>\n<p>Consultez le plan d&#8217;affectation de votre commune ou rendez-vous \u00e0 la commune pour conna\u00eetre le CUS exact de votre parcelle.<\/p>\n<h3>Est-ce que tous les cantons suisses utilisent le CUS ?<\/h3>\n<p>Oui, tous les cantons utilisent une forme d&#8217;indice de densit\u00e9 urbaine (CUS ou \u00e9quivalent). Les terminologies peuvent varier mais le concept est universel.<\/p>\n<h3>Puis-je augmenter le CUS de ma propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Seule une r\u00e9vision du plan d&#8217;affectation communal peut modifier le CUS. C&#8217;est une proc\u00e9dure longue qui requiert une justification d&#8217;int\u00e9r\u00eat public.<\/p>\n<h3>Comment le CUS affecte-t-il le prix du terrain ?<\/h3>\n<p>Un CUS plus \u00e9lev\u00e9 augmente directement la valeur du terrain car il permet plus de m\u00b2 constructible. Un terrain avec CUS 2.0 vaut g\u00e9n\u00e9ralement 2-3 fois plus qu&#8217;un terrain identique avec CUS 0.5.<\/p>\n<h3>Quel est le lien entre CUS et indice de masse ?<\/h3>\n<p>Le CUS limite la surface de plancher totale, tandis que l&#8217;indice de masse limite le volume brut (y compris les hauteurs). Les deux peuvent \u00eatre atteints et limiter la construction.<\/p>\n<h2>Termes connexes<\/h2>\n<p>Pour une compr\u00e9hension compl\u00e8te :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/indice-occupation-sol\/\">Indice d&#8217;occupation du sol<\/a> &#8211; Limite l&#8217;empreinte au sol<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/indice-masse\/\">Indice de masse<\/a> &#8211; Limite le volume constructible<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/surface-indice-coefficient\/surface-brute-plancher\/\">Surface brute de plancher<\/a> &#8211; \u00c9l\u00e9ment cl\u00e9 du calcul CUS<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/zone-batir\/\">Zone \u00e0 b\u00e2tir<\/a> &#8211; Cadre d&#8217;application du CUS<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/reglement-zone\/\">R\u00e8glement de zone<\/a> &#8211; D\u00e9termine le CUS exact<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/permis-construire\/\">Permis de construire<\/a> &#8211; Implique v\u00e9rification CUS<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/construction\/plan-affectation\/\">Plan d&#8217;affectation des terres<\/a> &#8211; Cartographie des CUS par zone<\/li>\n<li><a href=\"\/blog\/glossaire\/estimation-prix-valeur\/valeur-venale\/\">Valeur v\u00e9nale<\/a> &#8211; Affect\u00e9e par le CUS<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Analysez le CUS et la constructibilit\u00e9 avec Popety.io<\/h2>\n<p>Popety.io int\u00e8gre les donn\u00e9es officielles suisses de CUS et indices de densit\u00e9 pour chaque parcelle. 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Consultez un professionnel pour des questions sp\u00e9cifiques \u00e0 votre situation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Coefficient d&#8217;utilisation du sol (CUS) : Calcul et impact sur la constructibilit\u00e9 Le Coefficient d&#8217;utilisation du sol (CUS), aussi appel\u00e9 Floor Area Ratio (FAR) en anglais, est un indice qui d\u00e9termine l&#8217;intensit\u00e9 maximale d&#8217;occupation d&#8217;une parcelle de terrain. Il repr\u00e9sente le rapport entre la surface brute de plancher (SBP) constructible et la surface du terrain. 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