{"id":3416,"date":"2026-01-16T14:39:24","date_gmt":"2026-01-16T14:39:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.popety.io\/blog\/nicht-kategorisiert\/ueberbauungsziffer-uez\/"},"modified":"2026-02-17T10:09:39","modified_gmt":"2026-02-17T10:09:39","slug":"ueberbauungsziffer-uz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/flaechen-indizes-koeffizienten\/ueberbauungsziffer-uz\/","title":{"rendered":"\u00dcberbauungsziffer (\u00dcZ)"},"content":{"rendered":"<h2>Was ist die \u00dcberbauungsziffer?<\/h2>\n<p><strong>Die \u00dcberbauungsziffer (\u00dcZ) gibt den Anteil der \u00fcberbauten Fl\u00e4che auf einem bestimmten Grundst\u00fcck an.<\/strong> Sie definiert das Verh\u00e4ltnis zwischen den von Hauptgeb\u00e4uden, Nebengeb\u00e4uden und Nebenanlagen beanspruchten Fl\u00e4chen einerseits und der massgebenden Grundst\u00fccksfl\u00e4che andererseits.<\/p>\n<p>Im Gegensatz zur Ausn\u00fctzungsziffer (AZ), die sich auf die gesamte Geschossfl\u00e4che bezieht, misst die \u00dcberbauungsziffer nur die horizontale Ausdehnung der Bebauung \u2013 also den \u00abFussabdruck\u00bb des Geb\u00e4udes auf dem Boden.<\/p>\n<h2>Normative Grundlage: SIA-Norm SN 504 421<\/h2>\n<p>Die \u00dcberbauungsziffer ist in der Schweizer Norm <strong>SN 504 421 \u00abRaumplanung &#8211; Nutzungsziffern\u00bb<\/strong> definiert. Diese Norm legt die standardisierten Definitionen und Berechnungsmethoden f\u00fcr Dichtekennziffern in der Schweiz fest.<\/p>\n<h2>Berechnung der \u00dcberbauungsziffer<\/h2>\n<h3>Offizielle Formel (gem\u00e4ss SN 504 421)<\/h3>\n<p><strong>\u00dcZ = GBF \/ GSF<\/strong><\/p>\n<p>Wobei:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>GBF<\/strong> = Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che (\u00fcberbaute Fl\u00e4che)<\/li>\n<li><strong>GSF<\/strong> = Massgebende Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die \u00dcberbauungsziffer wird als Dezimalzahl oder Prozentsatz angegeben. Ein Wert von 0.25 (oder 25%) bedeutet, dass maximal ein Viertel der Grundst\u00fccksfl\u00e4che \u00fcberbaut werden darf.<\/p>\n<h3>Rechenbeispiel<\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Parameter<\/th>\n<th>Wert<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/td>\n<td>1&#8217;200 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zul\u00e4ssige \u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>0.30 (30%)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Maximale Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che<\/strong><\/td>\n<td><strong>360 m\u00b2<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Praktisches Beispiel:<\/strong><br \/>\nEin Entwickler plant auf einem Grundst\u00fcck von 2&#8217;000 m\u00b2 ein Mehrfamilienhaus. Bei einer \u00dcZ von 0.25 darf die Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che maximal betragen:<\/p>\n<p>2&#8217;000 m\u00b2 \u00d7 0.25 = <strong>500 m\u00b2 Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che<\/strong><\/p>\n<p>Dies entspricht beispielsweise einem rechteckigen Geb\u00e4ude von ca. 25 \u00d7 20 Metern.<\/p>\n<h2>Was z\u00e4hlt zur Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che?<\/h2>\n<h3>Anrechenbare Fl\u00e4chen<\/h3>\n<p>Die Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che umfasst in der Regel:<\/p>\n<ul>\n<li>Alle \u00fcberdachten, geschlossenen Geb\u00e4udeteile<\/li>\n<li>Angebaute Garagen<\/li>\n<li>\u00dcberdachte Eingangsbereiche (je nach Kanton)<\/li>\n<li>Winterg\u00e4rten und Veranden<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Nicht anrechenbare Fl\u00e4chen (h\u00e4ufig)<\/h3>\n<ul>\n<li>Offene Balkone und Terrassen<\/li>\n<li>Freistehende Carports (kantonsabh\u00e4ngig)<\/li>\n<li>Unterirdische Bauten (Tiefgaragen)<\/li>\n<li>Schwimmb\u00e4der und offene Pools<\/li>\n<li>Pergolen ohne feste \u00dcberdachung<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Unterschied zwischen \u00dcberbauungsziffer und Ausn\u00fctzungsziffer<\/h2>\n<p>Viele verwechseln diese beiden wichtigen Kennzahlen. Hier die klare Abgrenzung:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Merkmal<\/th>\n<th>\u00dcberbauungsziffer (\u00dcZ)<\/th>\n<th>Ausn\u00fctzungsziffer (AZ)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Bezugsgr\u00f6sse<\/strong><\/td>\n<td>Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che<\/td>\n<td>Bruttogeschossfl\u00e4che<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Aussage<\/strong><\/td>\n<td>Horizontale Ausdehnung<\/td>\n<td>Gesamte nutzbare Fl\u00e4che<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Beeinflusst<\/strong><\/td>\n<td>Freifl\u00e4chen, Abst\u00e4nde<\/td>\n<td>Geschossigkeit, Volumen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Typische Werte<\/strong><\/td>\n<td>0.15 &#8211; 0.40<\/td>\n<td>0.30 &#8211; 1.50<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Zusammenhang der beiden Kennzahlen<\/h3>\n<p>Die Kombination von \u00dcZ und AZ bestimmt indirekt die m\u00f6gliche Geschossigkeit:<\/p>\n<p><strong>M\u00f6gliche Geschosszahl \u2248 AZ \/ \u00dcZ<\/strong><\/p>\n<p><strong>Beispiel:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Grundst\u00fcck: 1&#8217;000 m\u00b2<\/li>\n<li>AZ: 0.6 \u2192 Maximale BGF: 600 m\u00b2<\/li>\n<li>\u00dcZ: 0.3 \u2192 Maximale Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che: 300 m\u00b2<\/li>\n<li>M\u00f6gliche Geschosse: 600 \/ 300 = <strong>2 Vollgeschosse<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<h2>Kantonale Bezeichnungen und Regelungen<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Kanton<\/th>\n<th>Bezeichnung<\/th>\n<th>Regelung<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Z\u00fcrich<\/strong><\/td>\n<td>\u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>\u00a7 259 PBG<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Bern<\/strong><\/td>\n<td>\u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>Art. 79 BauV<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Aargau<\/strong><\/td>\n<td>Geb\u00e4udefl\u00e4chen-Ziffer<\/td>\n<td>\u00a7 34 BauG<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Basel-Landschaft<\/strong><\/td>\n<td>\u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>\u00a7 54 RBG<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Thurgau<\/strong><\/td>\n<td>\u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>\u00a7 67 PBG<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Solothurn<\/strong><\/td>\n<td>\u00dcberbauungsziffer<\/td>\n<td>\u00a7 53 KBV<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Hinweis:<\/strong> Die franz\u00f6sischsprachigen Kantone (Genf, Waadt, etc.) verwenden den <strong>Indice d&#8217;occupation du sol (IOS)<\/strong> gem\u00e4ss SIA-Norm SN 504 421, der dem deutschen \u00dcberbauungsziffer-Konzept entspricht.<\/p>\n<h2>Typische \u00dcberbauungsziffern nach Zonentyp<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Zonentyp<\/th>\n<th>Typische \u00dcZ<\/th>\n<th>Verbleibende Freifl\u00e4che<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Kernzone (st\u00e4dtisch)<\/td>\n<td>0.50 &#8211; 0.70<\/td>\n<td>30 &#8211; 50%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wohnzone W2<\/td>\n<td>0.20 &#8211; 0.30<\/td>\n<td>70 &#8211; 80%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wohnzone W3<\/td>\n<td>0.25 &#8211; 0.35<\/td>\n<td>65 &#8211; 75%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wohnzone W4<\/td>\n<td>0.30 &#8211; 0.40<\/td>\n<td>60 &#8211; 70%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Gewerbezone<\/td>\n<td>0.40 &#8211; 0.60<\/td>\n<td>40 &#8211; 60%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Industriezone<\/td>\n<td>0.50 &#8211; 0.70<\/td>\n<td>30 &#8211; 50%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Bedeutung f\u00fcr die Projektentwicklung<\/h2>\n<h3>Einfluss auf die Geb\u00e4udeform<\/h3>\n<p>Eine tiefe \u00dcberbauungsziffer zwingt zu:<\/p>\n<ul>\n<li>Kompakteren, h\u00f6heren Geb\u00e4uden<\/li>\n<li>Effizienter Grundrissgestaltung<\/li>\n<li>Optimierung der Geb\u00e4udetiefe<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Freifl\u00e4chen und Gr\u00fcnr\u00e4ume<\/h3>\n<p>Die \u00dcberbauungsziffer garantiert einen Mindestanteil an unbebauter Fl\u00e4che:<\/p>\n<ul>\n<li>G\u00e4rten und Gr\u00fcnfl\u00e4chen<\/li>\n<li>Spielpl\u00e4tze und Begegnungszonen<\/li>\n<li>Parkpl\u00e4tze (oberirdisch)<\/li>\n<li>Zufahrten und Fusswege<\/li>\n<\/ul>\n<h3>St\u00e4dtebauliche Qualit\u00e4t<\/h3>\n<p>Gemeinden setzen die \u00dcZ gezielt ein, um:<\/p>\n<ul>\n<li>Quartiercharakter zu erhalten<\/li>\n<li>Durchl\u00fcftung und Besonnung zu sichern<\/li>\n<li>Verdichtung massvoll zu steuern<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Praktische Anwendung f\u00fcr Immobilienprofis<\/h2>\n<h3>F\u00fcr Makler<\/h3>\n<p>Die \u00dcberbauungsziffer hilft bei der Einsch\u00e4tzung:<\/p>\n<ul>\n<li>Ist das Grundst\u00fcck optimal genutzt?<\/li>\n<li>Welches Erweiterungspotenzial besteht?<\/li>\n<li>Wie attraktiv ist die Freifl\u00e4che f\u00fcr K\u00e4ufer?<\/li>\n<\/ul>\n<h3>F\u00fcr Architekten und Planer<\/h3>\n<ul>\n<li>Fr\u00fche Machbarkeitspr\u00fcfung von Projekten<\/li>\n<li>Optimierung der Geb\u00e4udepositionierung<\/li>\n<li>Abstimmung mit Grenzabst\u00e4nden und Firsth\u00f6hen<\/li>\n<\/ul>\n<h3>F\u00fcr Entwickler<\/h3>\n<ul>\n<li>Berechnung der maximalen Bauk\u00f6rper<\/li>\n<li>Vergleich verschiedener Grundst\u00fccke<\/li>\n<li>Wirtschaftlichkeitsanalysen<\/li>\n<\/ul>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n<h3>Wo finde ich die \u00dcberbauungsziffer f\u00fcr mein Grundst\u00fcck?<\/h3>\n<p>Die \u00dcberbauungsziffer ist im <strong>Zonenplan<\/strong> und <strong>Baureglement<\/strong> Ihrer Gemeinde festgelegt. Sie k\u00f6nnen diese beim kommunalen Bauamt einsehen oder \u00fcber die kantonalen GIS-Portale online abrufen. <strong>Popety<\/strong> zeigt Ihnen die \u00dcberbauungsziffer direkt auf der interaktiven Karte an.<\/p>\n<h3>Was ist der Unterschied zwischen \u00dcZ und Gr\u00fcnfl\u00e4chenziffer?<\/h3>\n<p>Die <strong>Gr\u00fcnfl\u00e4chenziffer<\/strong> definiert den Mindestanteil an begr\u00fcnter Fl\u00e4che auf einem Grundst\u00fcck. Sie ist nicht einfach das Gegenst\u00fcck zur \u00dcZ, da auch befestigte Fl\u00e4chen (Wege, Terrassen) weder zur \u00dcberbauung noch zur Gr\u00fcnfl\u00e4che z\u00e4hlen.<\/p>\n<h3>Kann ich trotz hoher \u00dcZ einen grossen Garten haben?<\/h3>\n<p>Ja, wenn Sie:<\/p>\n<ul>\n<li>Ein kompaktes, mehrgeschossiges Geb\u00e4ude planen<\/li>\n<li>Die \u00dcZ nicht voll aussch\u00f6pfen<\/li>\n<li>Unterirdische Bauten (Tiefgarage) nutzen<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Werden Tiefgaragen bei der \u00dcZ angerechnet?<\/h3>\n<p>Nein, unterirdische Bauten z\u00e4hlen in der Regel <strong>nicht<\/strong> zur Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che und werden bei der \u00dcberbauungsziffer nicht ber\u00fccksichtigt. Dies ist ein wichtiger Planungsvorteil bei Verdichtungsprojekten.<\/p>\n<h2>Verwandte Begriffe<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/flaechen-indizes-koeffizienten\/ausnuetzungsziffer\/\">Ausn\u00fctzungsziffer (AZ)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bauwesen\/bauzone\/\">Bauzone<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/verkehrswert\/\">Verkehrswert<\/a><\/li>\n<li><a href=\"\/de\/blog\/glossar\/neubau-stwe\/stockwerkeigentum\/\">Stockwerkeigentum (STWE)<\/a><\/li>\n<li>Geb\u00e4udegrundfl\u00e4che <em>(demn\u00e4chst)<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00dcberbauungsziffer mit Popety pr\u00fcfen<\/h2>\n<p>Mit <strong>Popety Analyse<\/strong> sehen Sie auf einen Blick:<\/p>\n<ul>\n<li>Zul\u00e4ssige \u00dcberbauungsziffer gem\u00e4ss Zonenplan<\/li>\n<li>Aktuelle \u00dcberbauung der Parzelle<\/li>\n<li><strong>Freies Potenzial<\/strong> f\u00fcr Anbauten oder Ersatzneubauten<\/li>\n<li>Vergleich mit benachbarten Grundst\u00fccken<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/flaechen-indizes-koeffizienten\/bruttogeschossflaeche\/\">Bruttogeschossfl\u00e4che (BGF)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/flaechen-indizes-koeffizienten\/gruenflaechenziffer\/\">Gr\u00fcnfl\u00e4chenziffer<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Identifizieren Sie Grundst\u00fccke mit ungenutztem Bebauungspotenzial und optimieren Sie Ihre Prospection.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/demo-buchen\/\">Jetzt Popety entdecken \u2192<\/a><\/p>\n<hr>\n<p><strong>Quelle:<\/strong> Norm SN 504 421 \u00abRaumplanung &#8211; Nutzungsziffern\u00bb<\/p>\n<p><em>Letzte Aktualisierung: Januar 2026. F\u00fcr verbindliche Ausk\u00fcnfte zu Ihrem konkreten Bauprojekt wenden Sie sich an das zust\u00e4ndige kommunale Bauamt.<\/em><\/p>\n<p><!--themify_builder_content--><\/p>\n<div id=\"themify_builder_content-3416\" data-postid=\"3416\" class=\"themify_builder_content themify_builder_content-3416 themify_builder tf_clear\">\n    <\/div>\n<p><!--\/themify_builder_content--><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Was ist die \u00dcberbauungsziffer (\u00dcZ)? 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