{"id":3414,"date":"2026-01-16T14:37:17","date_gmt":"2026-01-16T14:37:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.popety.io\/blog\/nicht-kategorisiert\/stockwerkeigentum-stwe\/"},"modified":"2026-02-17T10:09:40","modified_gmt":"2026-02-17T10:09:40","slug":"stockwerkeigentum-stwe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/neubau-stwe\/stockwerkeigentum-stwe\/","title":{"rendered":"Stockwerkeigentum (STWE)"},"content":{"rendered":"<h2>Was ist Stockwerkeigentum?<\/h2>\n<p><strong>Stockwerkeigentum (STWE) ist eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, bei der die einzelnen Miteigent\u00fcmer das ausschliessliche Recht haben, bestimmte Teile eines Geb\u00e4udes (Wohnungen, Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume) zu nutzen und innen auszubauen.<\/strong> Es kombiniert Miteigentum am Grundst\u00fcck mit Sonderrechten an einzelnen Geb\u00e4udeteilen.<\/p>\n<p>Das Stockwerkeigentum ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB Art. 712a-712t) geregelt und hat sich seit seiner Einf\u00fchrung 1965 zur beliebtesten Eigentumsform f\u00fcr Eigentumswohnungen entwickelt.<\/p>\n<h2>Rechtliche Grundlagen<\/h2>\n<h3>Gesetzliche Basis<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>ZGB Art. 712a-712t<\/strong>: Stockwerkeigentum<\/li>\n<li><strong>ZGB Art. 646-651<\/strong>: Miteigentum allgemein<\/li>\n<li>Kantonal: Grundbuchverordnungen<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Voraussetzungen f\u00fcr die Begr\u00fcndung<\/h3>\n<ol>\n<li><strong>Mindestens zwei Stockwerkeinheiten<\/strong><\/li>\n<li><strong>Klare r\u00e4umliche Abgrenzung<\/strong> der Sonderrechte<\/li>\n<li><strong>Wirtschaftliche Eigenst\u00e4ndigkeit<\/strong> der Einheiten<\/li>\n<li><strong>\u00d6ffentliche Beurkundung<\/strong> durch Notar<\/li>\n<li><strong>Eintrag im Grundbuch<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<h2>Struktur des Stockwerkeigentums<\/h2>\n<h3>Die drei Komponenten<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Komponente<\/th>\n<th>Beschreibung<\/th>\n<th>Beispiele<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Miteigentumsanteil<\/strong><\/td>\n<td>Prozentualer Anteil am Gesamtwert<\/td>\n<td>z.B. 87\/1000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Sonderrecht<\/strong><\/td>\n<td>Ausschliessliches Nutzungsrecht<\/td>\n<td>Wohnung, Keller, Parkplatz<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Gemeinschaftseigentum<\/strong><\/td>\n<td>Gemeinsam genutzte Teile<\/td>\n<td>Treppenhaus, Dach, Fassade<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h3>Was geh\u00f6rt zum Sonderrecht?<\/h3>\n<p><strong>Typische Sonderrechtsteile:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Wohnr\u00e4ume inkl. Innenw\u00e4nde<\/li>\n<li>Bodenbel\u00e4ge und Deckenverkleidungen<\/li>\n<li>Sanit\u00e4rinstallationen (innerhalb der Einheit)<\/li>\n<li>Innent\u00fcren<\/li>\n<li>Kellerabteile<\/li>\n<li>Parkpl\u00e4tze (k\u00f6nnen auch Teil sein)<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Nicht zum Sonderrecht geh\u00f6rend:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Tragende W\u00e4nde<\/li>\n<li>Aussenw\u00e4nde und Fassade<\/li>\n<li>Dach<\/li>\n<li>Leitungen im gemeinschaftlichen Bereich<\/li>\n<li>Treppenhaus und Lift<\/li>\n<li>Garten (meist Gemeinschaftseigentum)<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Wertquoten<\/h3>\n<p>Die <strong>Wertquote<\/strong> (auch Miteigentumsanteil) bestimmt:<\/p>\n<ul>\n<li>Stimmrecht an der Versammlung<\/li>\n<li>Anteil an Gemeinschaftskosten<\/li>\n<li>Anteil am Verkaufserl\u00f6s bei Aufl\u00f6sung<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Berechnung:<\/strong> Basiert auf dem Verh\u00e4ltnis des Werts der Einzeleinheit zum Gesamtwert der Liegenschaft.<\/p>\n<table>\n<tr>\n<th>Einheit<\/th>\n<th>Wertquote<\/th>\n<th>Stimmanteil<\/th>\n<th>Kostenanteil<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4.5-Zi-Whg (120 m\u00b2)<\/td>\n<td>156\/1000<\/td>\n<td>15.6%<\/td>\n<td>15.6%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3.5-Zi-Whg (85 m\u00b2)<\/td>\n<td>112\/1000<\/td>\n<td>11.2%<\/td>\n<td>11.2%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2.5-Zi-Whg (60 m\u00b2)<\/td>\n<td>78\/1000<\/td>\n<td>7.8%<\/td>\n<td>7.8%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Parkplatz<\/td>\n<td>15\/1000<\/td>\n<td>1.5%<\/td>\n<td>1.5%<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Das Reglement der Stockwerkeigent\u00fcmer<\/h2>\n<h3>Obligatorischer Inhalt<\/h3>\n<p>Jede Stockwerkeigent\u00fcmergemeinschaft ben\u00f6tigt ein <strong>Reglement<\/strong>, das regelt:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Nutzung und Verwaltung<\/strong> der gemeinschaftlichen Teile<\/li>\n<li><strong>Kostenverteilung<\/strong> f\u00fcr Unterhalt und Verwaltung<\/li>\n<li><strong>Entscheidungsverfahren<\/strong> der Gemeinschaft<\/li>\n<li><strong>Sondernutzungsrechte<\/strong> (z.B. Gartensitzpl\u00e4tze)<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Typische Regelungsbereiche<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Bereich<\/th>\n<th>Regelungen<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Nutzung<\/strong><\/td>\n<td>Haustiere, Ruhezeiten, Grillieren<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Umbauten<\/strong><\/td>\n<td>Bewilligungspflicht, Schallschutz<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Vermietung<\/strong><\/td>\n<td>Erlaubt\/Beschr\u00e4nkt, Meldepflicht<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Parkierung<\/strong><\/td>\n<td>Zuweisung, Besucherpl\u00e4tze<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Erneuerungsfonds<\/strong><\/td>\n<td>H\u00f6he der Einlagen<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Die Stockwerkeigent\u00fcmerversammlung<\/h2>\n<h3>Ordentliche Versammlung<\/h3>\n<p>Findet <strong>j\u00e4hrlich<\/strong> statt und behandelt:<\/p>\n<ul>\n<li>Genehmigung der Jahresrechnung<\/li>\n<li>Budget f\u00fcr das kommende Jahr<\/li>\n<li>Wahl der Verwaltung<\/li>\n<li>Anstehende Unterhaltsarbeiten<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Beschlussf\u00e4higkeit und Mehrheiten<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Gesch\u00e4ft<\/th>\n<th>Erforderliche Mehrheit<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Verwaltungsgesch\u00e4fte<\/td>\n<td>Einfache Mehrheit (K\u00f6pfe + Wertquoten)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wichtige Bauarbeiten<\/td>\n<td>Qualifizierte Mehrheit (je nach Reglement)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c4nderung Reglement<\/td>\n<td>Meist 2\/3-Mehrheit<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zweck\u00e4nderung<\/td>\n<td>Einstimmigkeit<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h3>Ausschliessungsrecht<\/h3>\n<p>Bei wichtigen Bauarbeiten, die den Wert erheblich steigern, kann eine Mehrheit auch gegen den Willen einzelner Eigent\u00fcmer entscheiden \u2013 diese m\u00fcssen dann anteilig bezahlen.<\/p>\n<h2>Kosten im Stockwerkeigentum<\/h2>\n<h3>Laufende Kosten<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Kostenart<\/th>\n<th>Verteilung<\/th>\n<th>Beispiel (pro Monat)<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Verwaltungshonorar<\/strong><\/td>\n<td>Nach Wertquote<\/td>\n<td>50-150 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Hauswartung<\/strong><\/td>\n<td>Nach Wertquote<\/td>\n<td>30-80 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Geb\u00e4udeversicherung<\/strong><\/td>\n<td>Nach Wertquote<\/td>\n<td>20-50 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Allgemeinstrom<\/strong><\/td>\n<td>Nach Wertquote<\/td>\n<td>10-30 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Wasser\/Abwasser<\/strong><\/td>\n<td>Nach Verbrauch oder Quote<\/td>\n<td>20-50 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Erneuerungsfonds<\/strong><\/td>\n<td>Nach Wertquote<\/td>\n<td>100-300 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Heizung<\/strong><\/td>\n<td>Nach m\u00b2 oder Verbrauch<\/td>\n<td>50-150 CHF<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h3>Der Erneuerungsfonds<\/h3>\n<p><strong>Rechtliche Grundlage:<\/strong> ZGB Art. 712l erm\u00f6glicht die Einrichtung eines Erneuerungsfonds. Obwohl gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, sehen nahezu alle STWE-Reglemente einen solchen vor.<\/p>\n<p><strong>Empfohlene H\u00f6he:<\/strong> 0.5-1% des Geb\u00e4udeversicherungswerts pro Jahr<\/p>\n<p><strong>Verwendungszweck:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Dachsanierung<\/li>\n<li>Fassadenrenovation<\/li>\n<li>Liftmodernisierung<\/li>\n<li>Heizungsersatz<\/li>\n<li>Allgemeine Erneuerungen<\/li>\n<\/ul>\n<table>\n<tr>\n<th>Geb\u00e4udealter<\/th>\n<th>Empfohlener Fondsstand<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>0-10 Jahre<\/td>\n<td>3-5% des Geb\u00e4udewerts<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10-20 Jahre<\/td>\n<td>8-12% des Geb\u00e4udewerts<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20-30 Jahre<\/td>\n<td>15-20% des Geb\u00e4udewerts<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30+ Jahre<\/td>\n<td>20-25% des Geb\u00e4udewerts<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Verwaltung von Stockwerkeigentum<\/h2>\n<h3>Professionelle Verwaltung<\/h3>\n<p>Die meisten STWE-Gemeinschaften beauftragen eine <strong>professionelle Verwaltung<\/strong> mit:<\/p>\n<ul>\n<li>Buchf\u00fchrung und Jahresrechnung<\/li>\n<li>Organisation der Versammlungen<\/li>\n<li>Korrespondenz und Administration<\/li>\n<li>Koordination von Unterhaltsarbeiten<\/li>\n<li>Versicherungsangelegenheiten<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Kosten:<\/strong> Ca. 300-600 CHF pro Einheit und Jahr<\/p>\n<h3>Aufgaben des Verwalters<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Bereich<\/th>\n<th>Aufgaben<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Finanzen<\/strong><\/td>\n<td>Budget, Inkasso, Zahlung Rechnungen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Unterhalt<\/strong><\/td>\n<td>Offerten, Auftragserteilung, Kontrolle<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Versammlung<\/strong><\/td>\n<td>Einladung, Protokoll, Umsetzung<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Rechtliches<\/strong><\/td>\n<td>Reglementvollzug, Streitschlichtung<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Vor- und Nachteile von Stockwerkeigentum<\/h2>\n<h3>Vorteile<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Vorteil<\/th>\n<th>Beschreibung<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Eigentumsbildung<\/strong><\/td>\n<td>G\u00fcnstiger als Einfamilienhaus<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Gemeinschaft<\/strong><\/td>\n<td>Geteilte Unterhaltskosten<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Sicherheit<\/strong><\/td>\n<td>Mehrere Parteien im Geb\u00e4ude<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Lage<\/strong><\/td>\n<td>Oft zentraler als EFH<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Tiefere Nebenkosten<\/strong><\/td>\n<td>Skaleneffekte bei Heizung etc.<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h3>Nachteile<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Nachteil<\/th>\n<th>Beschreibung<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Einschr\u00e4nkungen<\/strong><\/td>\n<td>Reglement muss beachtet werden<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Abh\u00e4ngigkeit<\/strong><\/td>\n<td>Entscheidungen nur gemeinsam<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Konflikte<\/strong><\/td>\n<td>Streitigkeiten mit Nachbarn m\u00f6glich<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Umlagen<\/strong><\/td>\n<td>Unerwartete Sonderumlagen m\u00f6glich<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Vermietung<\/strong><\/td>\n<td>Kann eingeschr\u00e4nkt sein<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h2>Stockwerkeigentum kaufen: Worauf achten?<\/h2>\n<h3>Due Diligence Checkliste<\/h3>\n<table>\n<tr>\n<th>Pr\u00fcfpunkt<\/th>\n<th>Wichtigkeit<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Reglement und Hausordnung<\/strong><\/td>\n<td>Sehr hoch<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Protokolle der letzten Versammlungen<\/strong><\/td>\n<td>Sehr hoch<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Stand Erneuerungsfonds<\/strong><\/td>\n<td>Hoch<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Geplante Sanierungen<\/strong><\/td>\n<td>Hoch<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Jahresrechnung<\/strong><\/td>\n<td>Hoch<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Verwaltungsvertrag<\/strong><\/td>\n<td>Mittel<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Versicherungspolicen<\/strong><\/td>\n<td>Mittel<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<h3>Warnsignale<\/h3>\n<ul>\n<li>Erneuerungsfonds unter empfohlenem Niveau<\/li>\n<li>Hohe ausstehende Nebenkosten anderer Eigent\u00fcmer<\/li>\n<li>Viele offene Streitigkeiten<\/li>\n<li>Geplante Grosssanierungen ohne ausreichende R\u00fcckstellungen<\/li>\n<li>Hoher Anteil vermieteter Einheiten (je nach Pr\u00e4ferenz)<\/li>\n<\/ul>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n<h3>Kann ich meine Eigentumswohnung frei vermieten?<\/h3>\n<p>Das h\u00e4ngt vom <strong>Reglement<\/strong> ab. Viele Reglemente erlauben die Vermietung, verlangen aber eine Meldepflicht. Einige schr\u00e4nken kurzfristige Vermietungen (Airbnb) ein oder verbieten sie.<\/p>\n<h3>Was passiert bei Zahlungsunf\u00e4higkeit eines Eigent\u00fcmers?<\/h3>\n<p>Die Gemeinschaft hat ein <strong>gesetzliches Pfandrecht<\/strong> an der Einheit f\u00fcr ausstehende Beitr\u00e4ge der letzten drei Jahre (ZGB Art. 712i). Im Extremfall kann die Einheit verwertet werden.<\/p>\n<h3>Darf ich meine Wohnung umbauen?<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Innerhalb des Sonderrechts:<\/strong> Grunds\u00e4tzlich ja, bei tragenden Elementen oder Fassade braucht es die Zustimmung der Gemeinschaft<\/li>\n<li><strong>Bauliche \u00c4nderungen am Gemeinschaftseigentum:<\/strong> Nur mit Beschluss der Versammlung<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Wie kann ich aus dem Stockwerkeigentum austreten?<\/h3>\n<p>Austritt ist nur durch <strong>Verkauf<\/strong> der Einheit m\u00f6glich. Ein einseitiger Austritt aus der Gemeinschaft ist nicht m\u00f6glich, solange man Eigent\u00fcmer ist.<\/p>\n<h2>Verwandte Begriffe<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bewertung-preis-wert\/verkehrswert\/\">Verkehrswert<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/flaechen-indizes-koeffizienten\/ausnuetzungsziffer\/\">Ausn\u00fctzungsziffer (AZ)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bauwesen\/bauzone\/\">Bauzone<\/a><\/li>\n<li>Miteigentum <em>(demn\u00e4chst)<\/em><\/li>\n<li>Erneuerungsfonds <em>(demn\u00e4chst)<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<h2>Stockwerkeigentum mit Popety.io analysieren<\/h2>\n<p>Mit <strong>Popety.io Explore<\/strong> und <strong>Popety.io Estimate<\/strong> optimieren Immobilienprofis ihre Arbeit:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Makler:<\/strong> Marktgerechte Preiseinsch\u00e4tzungen und professionelle Bewertungsberichte f\u00fcr STWE<\/li>\n<li><strong>Entwickler:<\/strong> Analyse des STWE-Potenzials bei Neubauprojekten und Machbarkeitsstudien<\/li>\n<li><strong>Promotoren:<\/strong> Identifikation von Liegenschaften mit Umwandlungspotenzial zu STWE<\/li>\n<li><strong>Investoren:<\/strong> Vergleichsdaten und Renditeanalysen f\u00fcr STWE-Portfolios<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/bauwesen\/baurecht\/\">Baurecht (Superficies)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/blog\/glossar\/finanzierung\/hypothek\/\">Hypothek<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Sparen Sie Zeit bei der Akquise und gewinnen Sie mehr Mandate mit umfassenden Immobiliendaten.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.popety.io\/de\/demo-buchen\/\">Kostenlose Demo anfordern \u2192<\/a><\/p>\n<p><em>Stand: Januar 2026. Die Informationen basieren auf dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). F\u00fcr rechtliche Beratung im Einzelfall konsultieren Sie einen Anwalt oder Notar.<\/em><\/p>\n<p><!--themify_builder_content--><\/p>\n<div id=\"themify_builder_content-3414\" data-postid=\"3414\" class=\"themify_builder_content themify_builder_content-3414 themify_builder tf_clear\">\n    <\/div>\n<p><!--\/themify_builder_content--><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Was ist Stockwerkeigentum (STWE) in der Schweiz? 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